空室損の構成する4つの要素

おはようございます。満室請負人®の佐藤泰裕です。

アパート・マンション経営の基盤を揺るがす最大の敵が、「空室」です。

空室を考える上で、タワーでは、「空室損」というデータに置き換えて考えます。

「空室損」を構成する4つの要素の一つ空室率について考えてみましょう。

空室率には、以下のような3つの出し方があります。

① 時点空室率

時点ベース●月●日時点。と表記される。

その「瞬間」の空室率。

マクロの話であり、物件ごとの本当の実態を把握することができませんので、広告上は有利な表記ができるかもしれませんが、タワーでは、時点ベースであることを表記した上で使用することにします。

② 稼働空室率

実際に稼働したかどうかで計算します。稼働とは賃料発生が条件となりますので、1年のうちで賃料が取れなかった日数の割合になります。年間を通した空室率は稼働ベースで考えます。

【公式】

年間解約戸数 × 平均空室期間(ヶ月)/ 物件の戸数 × 12ヶ月

年間解約戸数が少ないほどまた退居後との平均空室期間が少ないほど空室率は減少します。

③ 賃料空室率

20万円の想定賃料 × 12(ヶ月)= 240 万円はいるべきところが、200 万円しか入らなかったとすると16.7%となります。この計算方法ですと未回収の部分も空室と解釈しますし、②稼働ベースでは90%稼働で空室損が10%であっても、実際には当初の想定賃料(評価賃料)では決まらず、賃料を下げて決めていれば、賃料ベースでは空室損は稼働ベースの10%よりも大きいものになります。