屋根の点検をしてください。

おはようございます。満室請負人®の佐藤泰裕です。

今朝の北海道旭川市はくもり。昨日は日中気温が上がりましたが、今日はまた気温が上がらないようです。遅い雪解けです…。

さて、北海道には梅雨がないと言われておりますが、やはり6月頃から雨が降る日が多くなり、蝦夷梅雨と呼ばれ2週間ほど雨が続くこともあります。

最近は、夏にゲリラ豪雨があり、雨漏りをするアパートがあります。

雨漏りの原因は、屋根に穴や隙間。

何故?? 屋根に穴が開いてしまうのでしょうか?

その多くの原因は、(意外かもしれませんが…)

冬季間の屋根の雪下ろしです。

鉄製のスコップで屋根の雪下ろしをすると、屋根に穴をあけてしまうことがあるのです。

特に若いひとは不慣れなためにその心配があります。

雨水が室内に入ると「主要構造部」である「柱」や「梁」を傷めます。

断熱材を入れ直しするということも必要になるケースもあります。

屋根の雪が解けた4月10日~5月10日ごろまでに一度屋根に上り、専門業者に点検をしてもらってください。

1、錆(さび)、穴がないか、特に(棟包)を目視をする。

2、塗装の状態が粉っぽくないか確認する。

3、屋根の下地の状態を確認する。

・ゆっくり歩いてみて、下地が緩いところがないか?

・特に勾配の緩い所は結露により、下地が傷んでいる場合があります。

4、判断をする。

塗装や葺き替え等の前にできる修理・修繕がありますので、一度ご相談ください。

メンテナンスの分類

おはようございます!株式会社タワーの佐藤泰裕です。
今朝の北海道旭川市はくもり。パラパラと雨が降ったりしています。気温は4℃です。
服装はかなり冬に近くなってきました。コートを着ていても浮いたりはしないと思います。

管理経営には、収入を上げるという命題とコストを下げるという命題があります。
そのトータル結果はNOIという指数で表現できます。短期的な目線ではNOIを上げるにはコストを下げなければなりません。

そこでメンテナンスにかかるコストを切り詰めるということを考えると思いますが、切り詰め過ぎると建物が陳腐化し、入居者に不人気建物になるだけでなく、建物の寿命も短くなってしまいます。特に世帯の多い建物ですとこの問題は表面化しやすいものです。

メンテナンスはなぜ必要なのでしょうか。メンテナンスの意義は以下の通りです。

①入居者の安全性・快適性を高めること
適切なメンテナンス→テナントの満足→空室退去の減少→安定した賃貸経営

②資産の保全
適切なメンテナンス→劣化・陳腐化の防止→修繕費の減少 建物寿命の長期化→安定した賃貸経営

メンテナンスの分類
メンテナンスは以下の4つに分類されます。

①日常的なメンテナンス
日常清掃業務、排水管の清掃業務など、入居者からのクレームがなくても定期的に実施するメンテナンス。
法律や政令で定められた法定点検も日常的なメンテナンスといえます。

②不定期・緊急的メンテナンス
入居者から要請された不定期・緊急的なメンテナンス。
クレームの対応もこれにあたります。
ⅰ 緊急性の高いもの
ⅱ 緊急性の低いもの
 ⅱ-1 「24時間以内」
 ⅱ-2 「余裕のあるとき」
に分別できます。

③予防的メンテナンス
予防的視点で行う定期点検
大きな問題や事故に拡大するのを未然に防止する修繕作業

④長期的メンテナンス
将来発生する修繕などを予測して作成する長期修繕計画など

収入の中から、どれくらいの比率をこれら4つのメンテナンスにあてるかを費用を計算することが賃貸経営者として必要になります。

生活音が騒音にならないために

おはようございます。株式会社タワーの佐藤泰裕です。
今日は7月3日(金)、北海道旭川市神居の天気はくもりです。
来週からは暑くなるようです。予想最高気温参照
3日(金)20℃
4日(土)22℃
5日(日)24℃
6日(月)24℃
7日(火)26℃
8日(水)27℃
9日(木)27℃
10日(金)25℃

さほど湿度の高くない北海道の夏は、気温が下がる夜は、窓を開け、網戸にして涼しい風を楽しむヒトもいます。
窓を開けると室内の話し声、笑い声が外まで聞こえることがあり、複数名が集まり室内で「宅飲み」なんていうのはアパートでは困ってしまうことがあります。

夏に増えるクレームは生活音を含めた騒音クレームです。
大概は深夜から早朝まで続く、複数名で繰り広げられる飲み会が原因となります。

壁の向こうは別のヒトの部屋です。
あなたは楽しくても、隣のヒトは落ち込んでいるかもしれませんし、風邪で寝込んでいるかもしれません。

お互いを思いやる気持ちが騒音クレームを発生させないポイントです。
それでも、騒音被害にあわれた場合は直接苦情を言いに行くのは、後々トラブルの原因となったことがありましたのでやめましょう。
対策として、

1、まずは、管理会社に連絡してください。
・騒音の日、時間、音、内容について細かく記録してください。
・録音など証拠を残してください。
・現場にて、騒音を確認させていただくことがございます。ご協力お願いします。

2、警察に相談して下さい。
・異常性、恐怖を感じた場合は警察に連絡してください。
・その後、管理会社に連絡してください。

騒音を起こさないためにできること

1、音への気配り忘れずに
・室内では、静かに歩きましょう。
・ドア、シャッター、窓、クローゼット、押し入れ等の開け閉めにちょっとした気配りを。
・大声での長話は禁止です。

2、音源の配置に工夫
・ピアノ、キーボード、シンセサイザー、ギター等の楽器、ステレオ、携帯による音楽鑑賞を室内でするときはヘッドフォンかイヤホンを着用して下さい。
・テレビゲームも深夜10:00から早朝6:00まではヘッドフォン、イヤホンを使用してください。

3、音はひかえめに
・楽器演奏、ステレオ、テレビ、ラジオを使用する場合は、音量を下げてください。
・音楽を聞く場合やゲームをする場合はヘッドフォンやイヤホンを使用して下さい。

4、ご近所仲良く
・日頃から挨拶をするなど近所づきあいを心掛けましょう。
・お互いを思いやる気持ちが静けさをつくります。
・ルール作りや、申し合わせ、啓発活動など地域ぐるみで生活音対策をしましょう。

5、より確実な騒音対策を
・掃除機、洗濯機、エアコンには品質表示ラベルに騒音値が表示されています。購入時から生活音対策をしてください。

6、深夜早朝は特に注意
・掃除機、洗濯機、エアコンは深夜10:00~早朝6:00まで使用することは避けましょう。
・風呂釜、ボイラーには消音ボックスを設置して下さい。 
・建物の窓、壁、天井、床は遮音性能のものにしましょう。
・自動車の空ぶかしやアイドリングも騒音になります。マフラーを改造している自動車は駐車することはできません。

7、ペットの鳴き声
・ペットの習性を知り、きちんと飼育してください。
・しつけをしっかりしてください。

水道用銅管の孔食(ピンホール)について

おはようございます!株式会社タワーの佐藤泰裕です。

現在、管理物件内で、給水や給湯用に使用されている「銅管」に孔食(以下、ピンホールと呼ぶ)による漏水が発生し、対応中です。

●ピンホールとは
金属表面で起こる局部腐食の形態をいいます。金属の表面に小さな孔(ピット)ができ、その内部に腐食が進行することです。

●ピンホールの原因
環境側からは水源水質に係わりがあるようですが、水の温度や流速、管の材質などいろいろな要因や条件が複合的に作用して発生すると言われています。

●漏水が発生する時期は
ピンホールによる漏水発生箇所の使用年数は、設置後(住宅等の新築後)15年ほど経過しているケースが多く、設置後5年で発生するケースもあり、一様ではありません。様々な要因により、腐食の度合いや形態が異なるのではないかと考えられています。

●防止策として
1、耐性のある銅管を選定する。
2、違う材質の配管材を選定するなど・・・があります。  
新築時には、配管材料等は維持管理などのことを考慮し、建築主と施工業者(建築業者や水道業者)で十分協議のうえ、選定することが大切です。

●ピンホールに耐えられる配管材料
・合成樹脂管(架橋ポリエチレン、ポリブデン、塩化ビニール)
・耐孔食性銅管(管内面スズ被覆銅管、耐孔食銅合金管)
・内面被覆した鋼管(塩ビライニング、ポリ粉体ライニング)
・ステンレス鋼管