シェアハウス投資でトラブルを抱えたスルガ銀行の不正融資問題を受け、

1、アパート融資への姿勢

・積極的に同融資を推進する・・・ 0%

・融資の審査を厳しくしている・・・40%

具体的には・・・

「物件取得価格の2割以上の自己資金を持っていることが条件」(中国・四国地方)

「家賃が2割下がり、金利が3.5%に上昇する負荷をかけて資金繰りが回るかを判定している」(東海地方)

この他「設定エリアを限定」(九州地方)

大規模修繕費などの出費も考慮」(北陸地方)

投資用不動産から得られる収入と借り入れ希望者の返済能力を厳しく見積もっている

「年一回、営業店が債務者にヒアリングし、入居率や家賃の変化などを調査している」(東海地方)

 

2、審査体制

4割の地銀は担保評価を保守的にするなど審査も厳しくしている

地銀の4割がアパート融資の審査を厳しくしていると回答した

・本部が決裁し、営業店長の権限を制限(東北)

・第三者評価機関の収益シミュレーションで恣意性を排除(東北)

・物件購入価格に対する自己資金の割合を新たに設定(関東甲信越)

・建築費の妥当性を検証し、業者が不当に利益を上乗せする可能性に留意(関東甲信越)

・県外物件は慎重に審査(東海)

・立地、収入、資産背景に一定の制限を明確化したガイドラインを策定(中国)

融資後もとの回答もあった。

スルガ銀では、不動産販売業者が周辺の相場を大幅に上回る価格で土地を購入させたり、ウソの契約書を作ったりして多額の融資を引き出していた。

 

金融庁は家賃保証して転貸するサブリースを含め、業者が間に入ること

・入居率や賃料、顧客の資産や収入状況が改ざんされるリスクが高まる

このため同庁が今月下旬までに回答を求めている金融機関向けの調査でも、案件を持ち込んだ不動産業者が提示する価格の妥当性を検証しているか??

など管理体制を詳しく調べている。

アンケートではこうしたリスクを踏まえ、

スルガ銀では、行員や借り入れ希望者が現地を一度も訪ねることなく契約したり、不動産業者が空室にカーテンをつけて入居しているように装ったりしていた事例も見つかった。

1、節税対策

2、副収入目的

 

おはようございます。満室請負人®の佐藤泰裕です。

日本経済新聞社が地方銀行に実施した調査結果が、本日の日経新聞に公表されておりました。

調査方法:10月に全地銀105行を対象に書面でのアンケート方式、100行から回答)

地方銀行のアパート融資の過半が不動産業者経由で持ち込まれる案件が、40.5%。

→ 不動産業者と地方銀行の相互依存の強さ浮き彫り

家賃保証する不動産業者などが、アパート経営に興味を持つ個人を開拓し、

銀行が購入費用を融資するという強い相互依存の構図があることがわかった。

 

売買の契約責任を明確に。

おはようございます。満室請負人の佐藤泰裕です。

2020年、民法大改正により、不動産の賃貸借契約や売買契約と関連のある「債権法」も改正になります。

これまで使われていた「瑕疵」という用語をやめ、「契約の内容に適合しない」という表現になります。

特定物か否かにかかわらず、売買の対象物が契約の内容に適合しない場合は、売主は買主に対して債務不履行責任を負うことになります。

買主の立場からすると、購入したものにもしも欠陥があったときは、救済として4つの権利が明確になります。

① 履行追完請求・・・ 修理・または代わりのものの引き渡しを求める権利。

まず売買の目的物を修理したり代替物を引き渡したりするなど追加的な行為を求めて完全に履行させる「追完請求」ができます。

② 損害賠償請求・・・ 履行が遅れた場合、その賠償金を請求する権利。

次に履行が追完されたとしても、契約で合意した時期よりも履行が遅れたことを理由に「損害賠償請求」することが可能になります。

③ 代金減額請求・・・ 代金の引き下げを求める権利。

修理や代替物の引き渡しを売り主がしない場合は「代金減額請求」が認められます。

④ 契約解除・・・契約をなかったことにする権利。

さらに契約の目的が達成できなくなれば「契約解除」もできます。

これら4つの権利を行使するには、買い主が契約の内容に適合しないことを知ってから1年以内に売り主へ通知をしなければなりません。

どのように通知をすればよいのか??は判例や今後の実務的な対応策をお知らせしたいと思います。

タワーオーナーも、売主の立場や買い主の立場になることが考えられますので、売買の対象物の性質やその欠陥について契約書でより細かく明確化しておくことがより大切だといえます。

いま一度、契約書を見直してみてください。

不動産の透明度

おはようございます。満室請負人®の佐藤泰裕です。

今朝の北海道旭川市は朝から湿度もあり暑いです。

(※日本経済新聞より抜粋)

世界100か国のオフィスビル等を対象に、物件情報の開示や法整備などにより、「不動産の透明度」の民間調査の結果、日本は14位になりました。

※ 1位は英国、2位はオーストラリアは変わらず。

省エネ性能の指標である「BELS(建築物省エネルギー性能表示制度)」の導入などにより、今回から指標に加わった環境への取り組みが評価されたことに2016年の調査から5つ順位を上げました。

一方で、「共益費の内訳明細が開示されていないことが課題」とされています。

現在、クライアントにより札幌の中古マンションを探していますが、情報の不透明さにより、困惑しています。

タワー不動産は、不動産情報の透明度も意識して業務に取り組みます。

共用部分の置かれた荷物によるトラブル

おはようございます。満室請負人®の佐藤泰裕です。

共用部分の置かれた荷物によるトラブルについて、法律上のたてつけについて勉強してみましょう。

参考に、共用部分の不当利用に関する判決内容を見てください。

■ オーナーは入居者に専有部(貸室・部屋)と密接な関係にある共用部分を

管理し、使用させる義務も負担しています。

(東京地裁・判例・昭和59年2月27日)

■ しかし、入居者は共用部分を独占的に使用できるわけではありません。

(東京地裁・判例・平成21年12月15日)

■ 共用部分に、入居者の私物を放置するといったかたちでの使用は許されませ

ん。このような入居者による共用部分の不当利用は、賃貸借契約の解除事由

になることもあります。

(東京地裁・判例・平成22年9月2日)

再三の警告にもかかわらず、音沙汰なしに放置されたままだと、オーナーは勝手に撤去・処分したくなるかもしれませんが、

勝手に撤去処分することは基本的には、「自力救済の禁止」の原則に抵触するから許されません。

 

 

※ 家主と地主 2018年8月号を引用しています。