売買の契約責任を明確に。

おはようございます。満室請負人の佐藤泰裕です。

2020年、民法大改正により、不動産の賃貸借契約や売買契約と関連のある「債権法」も改正になります。

これまで使われていた「瑕疵」という用語をやめ、「契約の内容に適合しない」という表現になります。

特定物か否かにかかわらず、売買の対象物が契約の内容に適合しない場合は、売主は買主に対して債務不履行責任を負うことになります。

買主の立場からすると、購入したものにもしも欠陥があったときは、救済として4つの権利が明確になります。

① 履行追完請求・・・ 修理・または代わりのものの引き渡しを求める権利。

まず売買の目的物を修理したり代替物を引き渡したりするなど追加的な行為を求めて完全に履行させる「追完請求」ができます。

② 損害賠償請求・・・ 履行が遅れた場合、その賠償金を請求する権利。

次に履行が追完されたとしても、契約で合意した時期よりも履行が遅れたことを理由に「損害賠償請求」することが可能になります。

③ 代金減額請求・・・ 代金の引き下げを求める権利。

修理や代替物の引き渡しを売り主がしない場合は「代金減額請求」が認められます。

④ 契約解除・・・契約をなかったことにする権利。

さらに契約の目的が達成できなくなれば「契約解除」もできます。

これら4つの権利を行使するには、買い主が契約の内容に適合しないことを知ってから1年以内に売り主へ通知をしなければなりません。

どのように通知をすればよいのか??は判例や今後の実務的な対応策をお知らせしたいと思います。

タワーオーナーも、売主の立場や買い主の立場になることが考えられますので、売買の対象物の性質やその欠陥について契約書でより細かく明確化しておくことがより大切だといえます。

いま一度、契約書を見直してみてください。

不動産の透明度

おはようございます。満室請負人®の佐藤泰裕です。

今朝の北海道旭川市は朝から湿度もあり暑いです。

(※日本経済新聞より抜粋)

世界100か国のオフィスビル等を対象に、物件情報の開示や法整備などにより、「不動産の透明度」の民間調査の結果、日本は14位になりました。

※ 1位は英国、2位はオーストラリアは変わらず。

省エネ性能の指標である「BELS(建築物省エネルギー性能表示制度)」の導入などにより、今回から指標に加わった環境への取り組みが評価されたことに2016年の調査から5つ順位を上げました。

一方で、「共益費の内訳明細が開示されていないことが課題」とされています。

現在、クライアントにより札幌の中古マンションを探していますが、情報の不透明さにより、困惑しています。

タワー不動産は、不動産情報の透明度も意識して業務に取り組みます。

共用部分の置かれた荷物によるトラブル

おはようございます。満室請負人®の佐藤泰裕です。

共用部分の置かれた荷物によるトラブルについて、法律上のたてつけについて勉強してみましょう。

参考に、共用部分の不当利用に関する判決内容を見てください。

■ オーナーは入居者に専有部(貸室・部屋)と密接な関係にある共用部分を

管理し、使用させる義務も負担しています。

(東京地裁・判例・昭和59年2月27日)

■ しかし、入居者は共用部分を独占的に使用できるわけではありません。

(東京地裁・判例・平成21年12月15日)

■ 共用部分に、入居者の私物を放置するといったかたちでの使用は許されませ

ん。このような入居者による共用部分の不当利用は、賃貸借契約の解除事由

になることもあります。

(東京地裁・判例・平成22年9月2日)

再三の警告にもかかわらず、音沙汰なしに放置されたままだと、オーナーは勝手に撤去・処分したくなるかもしれませんが、

勝手に撤去処分することは基本的には、「自力救済の禁止」の原則に抵触するから許されません。

 

 

※ 家主と地主 2018年8月号を引用しています。

法定研修会

おはようございます。満室請負人®の佐藤泰裕です。

本日は、平成30年度 第1回 法定研修会に出席するために、満室事務所を空ける時間帯がございます。

何卒ご容赦くださいますようお願い申し上げます。

勉強してきたことは、すぐに、本ブログに掲載し、オーナーとの情報共有を進めていきたいと考えております。

 

ハチの巣の駆除

おはようございます。満室請負人®の佐藤泰裕です。

北海道旭川市も夏になり、暖かくなりますと、アリをはじめ、ゲジゲジ・ムカデ・ ワラジムシなど不快な虫が室内や共用部分に現れ始めます。

本日も14時から、室内床下に潜り、対処していただきます。

ハチの巣の駆除

こぶし程度 ¥8,000~

ソフトボール程度 ¥10,000~

小玉スイカ程度 ¥15,000~

出動交通費 1~50km ¥3,500~

出動交通費 51km~100km ¥5,000~

状況や程度によりお値段は異なります。

施工費用(税抜)×10%のタワーホームサービス料金が加算されます。

お困りの方は、ご連絡ください。