物件管理

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対象 管理希望や詳しい話を聞きたい方はメールフォームからご連絡ください。
内容 賃貸物件の管理をします。
費用 家賃収入総額の数%を徴収します。一棟当たりではありませんので、空き部屋分は管理料は頂きません。

タワー新聞

入居者全員に配る月1度の新聞です。

クリックで拡大します。

2015年8月号

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2015年6月号

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2015年5月号

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2015年4月号

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2015年3月号

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2015年2月号

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2015年1月号

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アパマンオーナー様と委託契約を結び物件を管理するものです。現在は旭川とその近郊の物件に限らせて頂いています。
遠隔地オーナーのための「完全管理システム」も発売開始。

株式会社タワーの管理の一番の特徴はその透明性にあります。修繕発注も基本的に「修繕発注システム」を利用してオーナー様本人が行います。そのため、収益は最大限になりますが、その分手間も増えます。

絶対満室にする」「収益を最大にする」「そのための手間は惜しまない」オーナー様の物件を管理します。「何もしたくない」「お金だけが入ってくればいい」というオーナーは他の管理会社に管理を委託されることをお勧めします。


業務内容

(1)通常業務

賃料集金代行 入居者から家賃を徴収します。銀行振込を推奨しています。
家賃滞納対応 家賃滞納の入居者に対して文書・電話・対面での家賃催促を行います。
苦情対応 入居者どうしや地域住民からの苦情に対応します。
契約業務 新規入居者に対してオーナーに代わり契約を代行します。
契約更新業務 入居契約は原則として2年です。2年を越える場合の再契約を代行します。
入居・退去時確認   入居時の案内や部屋の様子の確認、退去時の修繕箇所の確認を入居者とともに行います。
定期巡回 1週間に1回管理物件を巡回します。
タワー新聞の発行 入居者に月1回タワー新聞を発行します。


(2)特殊業務:契約で異なります。お尋ね下さい。

清掃業務

定期清掃を行います。

除雪業務 降雪のあった時に除雪を行います。
建物保険代行    物損事故時の建物保険申請を代行します。
修繕申請代行 物件の修繕発生時にオーナーと適切な業者との橋渡しを行います。
集客 チラシ配りや仲介業者への訪問をします。

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家賃滞納者に対する支払い訴訟を準備する佐藤泰裕CEO


賃貸管理業務とは

株式会社タワーで行っている賃貸管理業務は以下のとおりです

1、入居者募集
「90日」以内にすべての空室を満室にします。

2、審査
独自の審査基準に従い、入居者にふさわしいか審査します。
審査基準はオーナーと話し合い決定します。

3、契約業務
賃貸借契約の成立
鍵、引渡し
入居立会いの実施・・・設備器具の説明

4、家賃の集金代行業務
毎月26日までに翌月分を振込により入金して頂いております。

5、滞納家賃の督促
27日15:00から滞納督促業務を開始します。

6、クレーム トラブル対応
入居中のトラブルやクレーム、苦情は、入居者専用ダイヤルにて、24時間365日受付体制を整えています。

7、退去立会い
退居日に入居者立会の元、原状回復義務に処する傷や汚れがないかチェックします。
経年劣化による部分と過失による部分を適切にチェックして、費用の精算をします。

8、敷金精算
敷金の返還
賃貸借契約の最初の期間 契約開始から2年間の過ぎての退居の場合は原則として100%敷金返還を目指します。
なお、敷金と7の退居立会の過失による原状回復義務については、相殺をする場合もございます。

9、リフォーム工事の手配
修理修繕サービスの適用した、割安なリフォーム方式を採用しております。

10、保険処理
水漏れなど損害保険の対応書式の提出しております。

11、税務相談、法務相談、経営相談
提携している専門家に相談する機会を設定します。


完全管理システム

遠隔地に物件を持つ。聞こえはいいですが現実は甘くありません。

オーナーが近くにいなければ管理会社は手を抜きます。こんな経験はありませんか。

・電話では「頑張って客付けをします!」と言っていても空室は埋まらず増えるばかり

→担当者は電話口で舌を出していますよ

・管理料は一棟あたりで決まっている

→空き部屋が増えた方が管理は楽

・信じられない修繕費を請求してくる。

→現地の適正価格を知らないことを利用する。ですが修繕費は全国ほぼ同じです。

悲しいことにこれが旭川の某大手管理会社の実態です。

株式会社タワーの管理は違います。オーナーを勝たせ、自らも100年会社を存続させるために、誠実堅実な管理をします。満室請負人を名乗る佐藤泰裕に管理はお任せ下さい。

物件購入時のご相談にも応じます。不動産投資は第一に場所です。収益の見込めない物件ははっきり「買うな!」と言い渡します。オーナーを勝たせることがタワーのミッションだからです。

地方都市の不動産を都会に売り、地域に密着した経営と運営を地方でする

職場の窓からは解体工事が始まった様子が見えます。高齢者が暮らしていた築40年を超える家ですが、まだまだ使える建物なのに解体しています。また更地になります。なぜ解体するのでしょうか??

建物に価値はないから、更地にしたほうが売れる(流通する)だろうと考えたからです。お住まいだった高齢者は介護施設へ、家は更地にして売却というストーリーです。現金に換えておくことを選択したということです。

北海道旭川市という地方都市で不動産ビジネスをしていますと、「過疎化」という現象が身近なものであるということが実感できます。

私は、この地方都市、北海道旭川市のために何ができるのでしょうか?

不動産業者が遵守する「宅建業法」の第1条(目的)には・・・

この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対して必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もって①購入者等の利益の保護と②宅地及び建物の流通の円滑化と図ることを目的とする。

とあり、

1、購入者等の利益の保護
2、宅地建物の流通の円滑化

が宅建業法の目的として謳われております。

上記の目的からすると、地方都市でだぶついてしまう不動産を、
1、都会に流通させる
2、都会の人に所有してもらい、経営または運営は地方で地場産業の如く地域密着で、管理・運用する
ことはできないだろうかと考えてます。

これには、理論上の所有と経営の分離よりも難しい困難があります。

その壁を一つ一つ壊してブレークスルーしていかなければ、地方に生まれたわたしは、じり貧になると思います。

「地方都市の不動産を都会に売り、地域に密着した経営と運営を地方でする。」

2018年末までに確立させます!!


灯油配送

 集合の490Lタンクの付いているアパートの場合、5世帯で490Lタンク一つを目安として設置し、2階へはオイルサーバーにより供給、各個室にはメータを設置し検針して集金という供給の方法をとります。しかし、90Lタンクを個室ごとに設置している場合ですと灯油業者が配送をしてくれないということが起こります。

 18Lのポリタンクに灯油を入れてガソリンスタンドから運ぶ作業は、車のある入居者は良いですが、学生など車がない場合大変です。

 そこで、管理会社タワーでは、こうした入居者の悩みを解決するために、個別に灯油の供給を実施します。灯油チケットを購入し、前払いで1000円単位でチャージしてもらいます。そして、灯油1000円分単位で90Lタンクに供給するというものです。配送料として1000円につき100円徴収します。

 画期的なサービスです。

90Lタンクで運用しているオーナーは、是非ご利用ください。


物件管理組み合わせサービス

例えば

・近くに住んでいるから入居確認はするけど、滞納者への催促はして欲しい

・修繕の発注は自分でやるが、緊急時の対応はお任せしたい

・とにかく空室を埋めて欲しい。他は今の管理会社で不満はない

そういう様々なニーズにもお応えします。ご連絡下さい。


家賃回収について

 株式会社タワーでは、毎月26日を家賃等賃料の振込締め切りと設定し、契約書に謳わせていただいております。

 理由は、25日給料の入居者が最も多いからです。
 また例年2月は28日が最終日ですから、2日ゆとりを見ての設定としています。
2 6日が銀行営業日でない場合は、前倒しをしていただき、24日、25日が締め日という月もございます。
そのような時は15日程前の10日頃にタワー新聞を通じ入居者の皆様には告知しています。

いざ入金

 26日入居者から多額の家賃が口座に振り込まれることになります。
1室30,000円で100室運営していますと300万円が口座に振り込まれてきます。

一件一件、請求金額と家賃をマッチングさせていき、約定の金額が振り込まれているかをチェックします。

a)足りない場合
振込日に即時電話にて不足分を請求します。
翌月多く多く振り込むなどと言う方
振込手数料は一度払ったからもう払いたくないなどという方もいらっしゃいますが、そこは運営ルールですのでと話して翌日には不足分を振り込んでいただくようにお話しをします。

b)多い場合
過入金についても、すぐに返金手続きをします。

管理会社にはこのような業務があるのです。

オーナーさんも管理会社に多額のお金を一時とはいえお預けになられているわけですから、考えてみてください。

家賃滞納者への対応

家賃回収の業務について、実測値でなく、感覚値ですが、

・毎月26日までに入金になる人 90%

・26日を超え末日までに入金になる人 9%

・翌月5日までに入る人 0.9%

【結 論】
延滞者はいるが、滞納者は0.1% 1000人に1人 1000回に1回。

では、10%の延滞者についてどのような業務があるのでしょうか


1、勝負は26日15:00~20:00に緊急用電話番号(050-8892-××××)からそれぞれの携帯電話に電話をします。

2、通話になれば家賃の事を話します。

3、通話にならない場合は折返しの電話が来るのを待ちます。
通話にならない人には、個人の携帯電話からも複数回電話をしておきます。こうすることで、だいたい個人の携帯に連絡が来ますので、要件を伝えます。

 電話での督促業務で入金にならない場合は27日17:00までに請求書、督促書、催告書をポストに投函します。
 ポイントは郵送ではなくポスティングであるということです。
 管理員はここまで来ているということで、無償での部屋の利用はいけないことだ手紙にも書きますが、黙示的にも意思表示をします。

 この作業にはコストがかかります。

 こうして回収業務を行います。企業秘密というか、さらに詳しいノウハウは0166-85-7463までご連絡下さい。


家賃が遅れる理由

満室にし、満室で運営していく中で次の課題は・・・
毎月、家賃がきっちり入ってくるかです。

営業マン時代は、売る(契約を頂く)だけでなく、毎月きちんとお金を頂いて仕事だと教えられました。

現状は、95%の入居者は、約定日までにきちんと入金になります。しかし、5%の人は必ず遅れます。

遅れる理由
・忘れてた。
・給料日が月末なので、給料が入ったら支払う。
・生活保護費の受給日に支払う。
・今月は15000円払うので来月まで待ってほしい。
・お金を落としてしまった。嘘だと思うなら警察に聞いてほしい。
→ 警察に聞きに行っても当然教えてくれませんでした。
・パチンコで負けてしまった。
・借りてくるのでそれまで待ってほしい。
など・・・さまざま。

特徴は、いつも決まった入居者の家賃が遅れ、毎月遅れる理由が変わります。
こうなると入居者も嫌でしょうし、管理会社との間も険悪な雰囲気が漂いはじめます。
解約について考えてもらう要因となります。

家賃が払えなくて退居では、オーナーは未回収家賃と修理修繕費等かなりの損失を被ることになりますので、遅れがちな人は解約してもらうように促しつつ、約定日を守るように指導していく必要があります。

悪質で大変なのは全体の1%以下。家賃回収業務の半分の時間はこの1%の悪質な滞納者にとられてしまいます。

家賃回収は、契約の段階からはじまるので、数多くの事例をもとに入居審査基準や方法などにも管理会社としての技術が求められます。


ソフト面の管理

 賃貸借契約は、オーナーは、貸主として、物件を入居者に適切に使用させる義務があります。一方入居者は、家賃の支払いをする義務が発生する契約関係です。

 契約者双方、契約の内容通りにそれぞれがなすべきことをし、トラブルのない関係が継続していくというのが本来のあるべき姿ではありますが、現実には、家賃の支払いが遅れたり、騒音で周囲から苦情が寄せられたり、敷地内で火器を使用し、わいわい騒いだりということがおきます。
 建物の設備の老朽化により、本来使用できるはずの水が使用できなかったり、お湯が出ないということもあり得ます。

 そのような場合には、すみやかに契約や法令に基づいてしかるべき措置を取ること、通常あるべき状態に戻すことが必要になります。

 こうした契約管理は、電話一本、メール一つで受付をし、是正をはかり、改善や対応をすることが大切です。


ハード面の管理

 賃貸借契約では、オーナーは、入居者が住宅として居住目的で使用するために、建物や設備について、入居者の生活に支障をきたさないようにしなければなりません。そのために日常に置いて必要な点検や必要な手当てすることが必要になります。

■日常点検・・・管理員による点検
給水、排水、空調、エレベーター
外観、ゴミ、廃棄物、汚れ

■定期点検・・・専門スタッフによる定期的な点検
a 建築設備定期検査
b 簡易専用水道検査
c 貯水槽清掃及び水質検査
d 昇降機定期検査
e 消防用設備等点検
f 室内環境の管理

修繕
①経常修繕
退居時の原状回復、漏水などの緊急対応
建具等の小修繕、設備の不良、故障
対応方法:都度対応する。

②計画修繕
経年劣化対応、鉄部の塗り替え、外壁の塗り替え、屋上や屋根の補修、内装の更新
保全方法:事後保全よりも予防保全が望ましい

家賃を頂く以上、オーナーの義務になります。


具体的には

【水廻り】
1、台所
・ダイノックシートなどを貼り、シンプルかつ古びていないシステムキッチンであること。
・シンクなどのステンレス部分は良く磨かれ輝いていること。
・蛇口はもっとも目がいきますので、混合栓に交換し、ピカピカであること。
2、換気扇
・きれいに回転し、排気をすること。
・油汚れがないこと
3、洗面台
・ホーロー部分に汚れや割れ、傷がないこと。
4、露出している配管はすべてきれいに塗装すること。

【トイレ】
1、水洗トイレであり、ウォシュレット機能を設置すること。
2、床は、クッションフロア―を貼りかえ新品にすること。

【壁・天井】
・クロスは新品に貼り替えること
・壁がクロスでない場合は、クロスの壁にすること。
・木部はなるべく隠し、クロスで覆うこと。

【照明】
LEDライトに、順次交換していくこと。

【ストーブ】
・部屋全体を暖める伸び十分な容量であること
・ガス、灯油、電気のいずれであれコストが安く抑えられる工夫を講じていること

【エアコン】
・北海道の夏も最近はとても暑いですから、あるとプラスの査定になりますが、なければマイナスということではありません。


生活音が騒音とならないために

 さほど湿度の高くない北海道の夏は、気温が下がる夜は、窓を開け、網戸にして涼しい風を楽しむヒトもいます。

 窓を開けると室内の話し声、笑い声が外まで聞こえることがあり、複数名が集まり室内で「宅飲み」なんていうのはアパートでは困ってしまうことがあります。

 夏に増えるクレームは生活音を含めた騒音クレームです。
 大概は深夜から早朝まで続く、複数名で繰り広げられる飲み会が原因となります。

 壁の向こうは別のヒトの部屋です。
 あなたは楽しくても、隣のヒトは落ち込んでいるかもしれませんし、風邪で寝込んでいるかもしれません。

 お互いを思いやる気持ちが騒音クレームを発生させないポイントです。
 それでも、騒音被害にあわれた場合は直接苦情を言いに行くのは、後々トラブルの原因となったことがありましたのでやめましょう。
 対策として、

1、まずは、管理会社に連絡してください。
・騒音の日、時間、音、内容について細かく記録してください。
・録音など証拠を残してください。
・現場にて、騒音を確認させていただくことがございます。ご協力お願いします。

2、警察に相談して下さい。
・異常性、恐怖を感じた場合は警察に連絡してください。
・その後、管理会社に連絡してください。

 騒音を起こさないためにできること

1、音への気配り忘れずに
・室内では、静かに歩きましょう。
・ドア、シャッター、窓、クローゼット、押し入れ等の開け閉めにちょっとした気配りを。
・大声での長話は禁止です。

2、音源の配置に工夫
・ピアノ、キーボード、シンセサイザー、ギター等の楽器、ステレオ、携帯による音楽鑑賞を室内でするときはヘッドフォンかイヤホンを着用して下さい。
・テレビゲームも深夜10:00から早朝6:00まではヘッドフォン、イヤホンを使用してください。

3、音はひかえめに
・楽器演奏、ステレオ、テレビ、ラジオを使用する場合は、音量を下げてください。
・音楽を聞く場合やゲームをする場合はヘッドフォンやイヤホンを使用して下さい。

4、ご近所仲良く
・日頃から挨拶をするなど近所づきあいを心掛けましょう。
・お互いを思いやる気持ちが静けさをつくります。
・ルール作りや、申し合わせ、啓発活動など地域ぐるみで生活音対策をしましょう。

5、より確実な騒音対策を
・掃除機、洗濯機、エアコンには品質表示ラベルに騒音値が表示されています。購入時から生活音対策をしてください。

6、深夜早朝は特に注意
・掃除機、洗濯機、エアコンは深夜10:00~早朝6:00まで使用することは避けましょう。
・風呂釜、ボイラーには消音ボックスを設置して下さい。 
・建物の窓、壁、天井、床は遮音性能のものにしましょう。
・自動車の空ぶかしやアイドリングも騒音になります。マフラーを改造している自動車は駐車することはできません。

7、ペットの鳴き声
・ペットの習性を知り、きちんと飼育してください。
・しつけをしっかりしてください。


家賃の滞納について

ケースA
Q、失業したばかりで、先々の支払いのメドもつかず、「家賃を支払えるか分かりません・・・。」どうすればよいでしょうか?

タワーでは、以下の方針、法的根拠等に基づいてご対応しております。

【方針】
当事者間の信頼関係を破壊しないために、適切な方法を選択し、早期入金を促し、債務不履行たる事態を改善する。

【法的根拠】
民法541条に、
「入居者が家賃の支払いをしない場合、大家さんは、
①相当の期間を定めて
②履行を催告し、その期間内に履行がない時
は、大家さんは、賃貸借契約の解除をすることができる。」
と規定されています。

上記法律により、信頼関係を著しく破壊するものでない限り、大家さん側からの「急な」賃貸借契約の解除は出来ず、「急な」明け渡し要求をすることもできません。

(参考)解約の手順は・・・
1、契約の解除
2、明け渡しの請求という手順になります。

ですから、家賃の滞納(債務不履行)という事実だけでは、大家さんも「急な(即)」契約解除することはできません。

では、家賃の滞納の心配がある入居者側には何が求められるのでしょうか?

重要な要素は、「信頼関係を著しく破壊しない」ということです。
信頼関係を破壊しないために・・・
1、家賃を滞納することがわかった時点で、早めに大家さん(又は管理会社)に相談をてください。

相談事項として以下の事項を通知してください。

【通知事項】
①滞納する理由
②入金日(相当期間内であること)
③連帯保証人への連絡が済んでいるか否か

2、支払いのメドが全くつかなかったとしても、何の相談もせずに家賃を滞納することはやめてください。
注1)信頼関係に影響を与えます。

3、勝手に出ていってはいけません。
万が一勝手に出ていった場合は、契約を解除後、残置物を移動、安全な場所に保管等し明け渡しを履行し、要した費用のすべてを連帯保証人に一括支払を請求します。※相当期間内の支払に応じない場合は、民事訴訟をします。

結論:「家賃を支払うのが厳しそう」とわかったら早めに、必ず大家さん(又は管理会社)に、電話をし、滞納理由の話をしておくべきです!!


繁忙期の準備

例年1月から3月が賃貸物件の繁忙期です。またそれより件数は落ちますが、8月のお盆明けから9月20日までにも繁忙期があります。

繁忙期はいろんな情報が交錯しますので、いまから入念な準備と行動が必要です。

空室について
・リフォーム(修理、修繕)は、12月末に終了させてください。
・長期間の空室である場合、再美装を発注するのか、それとももう一度、美装施工するのか必ずチェックしてから注文して下さい。

募集について
・空き予定を把握してください。入居者からの解約告知を待つ必要はありません。
・現時点の募集網を再確認し、仲介業者への依頼と営業を開始してください。

冬期間特有のクレーム、苦情についての対応策について

・雪
除雪の計画はできていますか。どれくらいの雪が降るかはまだわかりませんが、昨年は例年にない少雪でした。今年はどうなるでしょうか。

・ストーブ
緊急に対応する方法を管理会社と講じていますか。


日常清掃について

玄関ドア
外側はオーナーが維持管理することになっています。
水拭き又はから拭きで汚れを拭きます。

階段
ほこりやチリがたまらないようにしてください。
特に手すりは目につくところですので、拭き掃除をしましょう。

クモの巣は除去して下さい。


専用の洗剤で掃除をしましょう。

廊下
自分の部屋の前は割と清潔にしますが、その他のところはだれも掃除はしません。入居者の動線を観察してみてください。特に1階は人通りが多く、汚れがつきやすいので、入念に掃除をする必要があります。
靴の擦り跡が黒く残ってしまうとそうした跡は取ることは難しくなります。
マットを敷く等のも効果的な対応も費用はかかりますが検討してみてください。

・「物を置くことはできません。」と掲示し共用部分に物は置かないようにしてください。
・消火器の設置し周知徹底と使用方法の指導をしてください。
・避難訓練の実施も効果的です。

エレベータ
エレベータの中は特に清潔さを保ちましょう。

■定期日常清掃
・週に1回又は2週に1回実施
9月と1,2,3月は回数を増やしてください。

■特別清掃
・年に1回 2回
ワックスがけ、ポリッシャーによる研磨

■屋根の確認
防水、ドレンの清掃、アンテナの調整、その他

■給油設備点検


更新手続き

契約更新をしていただく際は、以下の書類を作成しています。
1、身上書(更新申込書)
2、賃貸借契約書 2年間
3、連帯保証人引受承諾書
4、入居者身分証のコピー
5、連帯保証人 印鑑登録証明書
6、駐車場契約 車検証コピー
7、住宅総合保険2年間

更新手続きは面談で、充分に時間をかけて行います。面談をすることで、不満や苦情や気がかりなことなど運営に役立つ入居者の声を聞くことができます。


借金を減らすためにも満室経営

不動産投資のリスクで最も恐れるべきなのは借金です。

しかし、不動産投資の醍醐味は、借金をすることで得られるメリットであるというのも事実だと思います。
【メリット】
1、毎月の金融機関への返済額よりも、多く入るであろうと見込んでいる※「家賃収入」
2、借入金利よりも、断然大きい投資利回り
が不動産投資の魅力であり有利な点だからです。

不動産投資は不動産経営ですから、経営破綻に直結するのは、この「借金」です。借金をした時点で、不動産に抵当権が付けられます。返済できない場合は、抵当権の実行により、不動産を手放すことになります。うまくいけば、借金は完済できるかもしれませんが、そうはいかないケースも考えられます。

こうした経営破綻に陥らない為には、借金を毎月返済しなくてはいけません。

毎月の借金返済の原資は、入居者から家賃収入に頼っているというケースがほとんどだと思いますので、「空室」と「滞納」というリスクが借金には付いてきます。
もうひとつの借金のデメリットは、金利の上昇です。現在は、低金利時代が続いていますので、さほど気にしていないかもしれませんが、金利は上昇したとしても家賃収入は変わりません。もちろん、高い金利で借りてもいけません。

金利上昇のリスクに備えて、 繰り上げ返済を行うという方法があります。
しかしこの繰り上げ返済、1億円借りて100万円繰上げ返済しても、ほとんど効果はありません。1000万円に対して100万円を繰り上げ返済するとそれなりの大きな効果が見込めます。つまり、そのためには、借入を極力小さくすることです。自己資金を60%借入を40%という比率が良いでしょう。

この機会に一度、ご自分の借入状況を確認し、打てる手はないかご相談ください。


夜逃げ!? さてどうします...

入居中のトラブルについてです。
「家財道具を残して、出て行ってしまった場合」家財道具を処分し、空室にし、新たに賃貸したいと考えると思います。

しかし、法的手続きを経ずに家財道具を勝手に処分することは、違法行為となり、所有権の侵害を訴えられ、損害賠償請求を受けたり、刑事上の責任を追及されるということも考えられます。

どのような法的手続きが必要でしょうか。
「公示送達」です。
公示送達とは、相手方を知ることができない場合や、相手方の住所・居所がわからない場合、相手方が海外に住んでいてその文書の交付の証明が取れないときなどに、法的に送達したものとする手続きのことです。

【方法】
原則として、オーナーからの行方不明者に対して公示送達の申立てを、簡易裁判所(旭川市の場合、北海道旭川市花咲町に所在)で行います。
必要書類は・・・
・申立書
・住所地を証明する住民票
・戸籍の附票
・送達できないことを証明する現地および就業場所についての調査報告書

1、裁判所書記官が、書類を保管し、いつでも交付することを、裁判所の掲示板に掲示する。
2、掲示開始から2週間(外国において送達すべき場合は6週間)経過した場合、送達の効果が発生する。
3、裁判所から判決をもらい「差押え」手続き
4、「競売」手続き
5、処分の許可

その間数か月の賃料は、入ってこないでしょう・・・。

これらのことは、連帯保証人と連携して話を進めておくことが必要です。連帯保証人の協力が得られないことも考えられるかもしれません。

便宜的な手続きとして、連帯保証人や親族と交渉し、引き取ってもらうという方法が思いつくかもしれません・・・。

が、後日の紛争を避けるために公示送達という手段を用いることが適切な方法であるということをご理解下さい。

結論は、賃料の毎月の定期的な回収、コミュニケーション、そして円滑な明け渡しが大切な業務であるということがわかります。


借金について

不動産投資のリスクで最も恐れるべきなのは借金です。

しかし、不動産投資の醍醐味は、借金をすることで得られるメリットであるというのも事実だと思います。
【メリット】
1、毎月の金融機関への返済額よりも、多く入るであろうと見込んでいる※「家賃収入」
2、借入金利よりも、断然大きい投資利回り
が不動産投資の魅力であり有利な点だからです。

不動産投資は不動産経営ですから、経営破綻に直結するのは、この「借金」です。借金をした時点で、不動産に抵当権が付けられます。返済できない場合は、抵当権の実行により、不動産を手放すことになります。うまくいけば、借金は完済できるかもしれませんが、そうはいかないケースも考えられます。

こうした経営破綻に陥らない為には、借金を毎月返済しなくてはいけません。

毎月の借金返済の原資は、入居者から家賃収入に頼っているというケースがほとんどだと思いますので、「空室」と「滞納」というリスクが借金には付いてきます。
もうひとつの借金のデメリットは、金利の上昇です。現在は、低金利時代が続いていますので、さほど気にしていないかもしれませんが、金利は上昇したとしても家賃収入は変わりません。もちろん、高い金利で借りてもいけません。

金利上昇のリスクに備えて、 繰り上げ返済を行うという方法があります。
しかしこの繰り上げ返済、1億円借りて100万円繰上げ返済しても、ほとんど効果はありません。1000万円に対して100万円を繰り上げ返済するとそれなりの大きな効果が見込めます。つまり、そのためには、借入を極力小さくすることです。自己資金を60%借入を40%という比率が良いでしょう。

この機会に一度、ご自分の借入状況を確認し、打てる手はないかご相談ください。


入居申込書について

入居の第1チェックポイントとして入居申込書があります。

入居申込書には以下の事項を記入していただきます。
1、氏名
2、現住所(アパート・マンションなら号室も含む)・居住年数
3、生年月日
4、本籍
5、勤務先
6、家族《同居人氏名・生年月日・勤務先(学校名)》
7、趣味
8、転居理由
9、保証人(氏名・住所・生年月日・勤務先)
10、駐車予定車両(車種・ナンバー・色)車検証

虚偽があった場合は、入居をお断りします。と但し書きをしておきます。
記入日、署名、捺印をしていただきます。

あとは契約書で補足していきます。

契約書と共に添付書類として以下の書類を提出していただきます。
■入居者本人
1、社員証明書在籍証明書
2、住民票
3、印鑑証明書

■同居人(家族)
1、住民票

■連帯保証人
1、住民票
2、印鑑証明書
3、連帯保証人引受承諾書

入居者審査について基準を明文化しておくこと必要だと思います。


物件管理 ご相談・お申し込み


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