満室コンサルタント

対象 連絡フォームから連絡して下さい。
内容 空室を埋めるために適切なアドバイスをします。
費用 初回無料 2回目からは応相談
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 空室に悩むオーナー様のために「満室コンサルト」を行っています。
 過去埋めた部屋は2500以上。満室請負人の由来です。豊富な満室経験を活かしオーナー様に適切なアドバイスを致します。

具体例はこちらをご覧下さい

満室にした数は2543室(H27/2/11現在)。

初回コンサルトは無料です。2回目からはオーナー様と相談の上報酬を頂きます。下記のフォームからご連絡下さい。

原則として物件を見せて頂き、面談しながらアドバイスしています。「メールだけ」などの非対面のご相談は受付けておりません。


満室にする努力はしていますか

残念ながら、空室対策でご依頼頂くお話の多くはお断りしています。

満室にするには、かなりの努力が求められますが、依頼するオーナー本人は、特別な努力をしていないことが断る理由です。年度末で時期的に焦っており、お付き合いのある不動産会社に不安を感じたために別の人間に依頼してみたという程度の動機では満室は無理だと思います。

契約関係も結べない、つまり約束もできないオーナーの資産の為に、私の限られた貴重な時間と、特別なノウハウ、そして誰にも負けない努力をお見せすることはございません。

私がこれまで築き上げてきたノウハウや人脈や経験や勘は無償ではありませんし、ランチをごちそうになったくらいでは、発揮する程お安いものではありません。

すべてはビジネスの世界の出来事です。明確な報酬を支払い、満室に向けて最大限の全力の努力しているオーナーとだけ力を合わせるのが、わたしの仕事の流儀です。


相続税対策? 私的年金?

2015年1月より相続税改正によって、相続増税が施行されてから半年が過ぎようとしています。

改正点は以下を参照してください。
1、基礎控除の減
【改正前】5000万円+(1000万円×相続人)
【改正後】3000万円+(600万円×相続人)
2、最高税率の増

こうしたなかアパート・マンション経営への関心は高まっており、不動産投資市場には新しいプレイヤーが参入しています。例えば・・・、所有する土地にアパートを建てることで「貸家建付地」となり土地の評価額が下がり、納税額は低くなります。この場合、オーナーの目的は相続税対策ですから、アパート経営自体については曖昧にしている方が少なくありません。賃貸住宅は競争の激しい時代ですから、アパート経営を行う経営者であるという意識を持つことが重要です。

また、家賃収入を将来の私的年金にしたいと、マンション投資に興味を持つ人もたちもいます。金融機関の融資を受け、レバレッジを効かせ、そして継続的な家賃収入を得ることが狙いです。この場合は、オーナーは経営者意識を持っている人が多いのですが、ここで求められるのは長期的な視点です。

10年、20年と経過していくなかで、資産価値や事業収支がどう変化していくのかを厳しい目線でイメージする必要があります。目的や目標をできるだけ明確にし、いくらの収入を得ていきたいのか具体的に考えることが大切です。

税制の変化がプレイヤーの心理の変化を呼び、専門家のアドバイスと営業マンにより、ライバルが参入してきます。

刻一刻と変わる時代の変化に対応し、細かく修正し、勝ち続けるために、勉強することが大切です。
相続税対策、今日からできることをしてください。


アパート経営で家賃収入を年金にする

世界的なベストセラーである「金持ち父さん貧乏父さん」と著者ロバート・キヨサキ氏は、著者の最新刊「金持ち父さんのアンフェア・アドバンテージ」で家賃収入を得ることが、不動産投資の目的であると強調しています。
これまでは、少額の資金(頭金、自己資金)でレバレッジをかけて物件を購入し、満室にし、投資用不動産として売却することによって得られる売却益(キャピタルゲイン)を、さらに大きな投資用不動産の購入に充てるという手法でしたが、豹変したかのごとく長期的に、かつ安定的に家賃収入を得ることにシフトしています。

長期的かつ安定的な家賃収入を得るには、
1、賃貸需要の確かな場所にある空室だらけガラガラ物件の購入する。
2、空室の満室にする。
3、高く貸して、運営費用を安く抑える
4、繰上げ返済をする
5、手取り家賃収入を増やす
6、金のなる木に育ったアパートを世話し、離さない。

1990年代以降、バブル崩壊後の景気対策、高齢化による社会保障費の増大などで経費が大きく膨らみ、プライマリーバランスは、1992年度から一貫して赤字状態が続き、国債を発行し続けています。国としての運営予算の40%が国債という状況です。
日本政府は国際公約として、2015年度に国内総生産(GDP)に対するプライマリーバランスの赤字額の割合を2010年度比で半減、2020年度に黒字化するという目標を掲げています。

そうするためには、GDPを増やし、税収を増やすことそして支出(主に、年金・医療・介護などの社会保障費)の削減という形をとります。

こうした背景を考慮すると、自分で自分の年金を用意しておく時代に入っていくのではないでしょうか。

優良なアパート経営者となり、家賃収入を貯蓄して、年金とする必要がありそうです。


賃貸経営に本気になって下さい

賃貸経営はビジネスです。賃貸経営を不労所得として捉えている人がいますが、それは間違いです。賃貸業界は競争が激しく、切磋琢磨、弱肉強食、勝つひとは勝ち続け、負ける人は這い上がることはまず難しい。

勉強し、研究し、技術やシステムを日々構築している人もプレイヤーとしてドンドン入って来ています。大家さん、オーナーさん真剣に取り組まないと足元をすくわれますよ!!

アパート経営をする以上、満室経営をしてください。
入居率95%!? しゃらくさいです。
100%しか考えなくて良いです。空いても1部屋。空き部屋1部屋に入魂するわけです。
空室期間は8日間。前入居者が退居してから次入居者が入るまで8日間しか許しません。

常に自分のアパートに住む人はどんな人か考えてください!
単身者層か、ファミリー層か、若者か、女性か。答えは簡単だと思います。
今住んでいる入居者一人一人を分析すれば答えは出てきます。

1、立地(エリア)

エリアに見合ったアパートを作る。ここで作るというのは建築するということだけではありません。

女性専用アパートにすることもできますし、男性専用にすることもできるはずです。
①エリアの人口の増減
②男女比率
③年齢別人口
④最寄駅の乗降客数
から最適なエリアにあったアパートを作ってください。

2、家賃

1000円単位で少しでも高く設定してください。
弱気な賃料設定をする必要はありません。
決まらないなら、1000円づつ下げればいいのです。まずは自分が欲しい賃料をつけることです。
仲介業者に相談しても下げられるだけです。

3、間取り(広さ・設備)

できるだけ広くしましょう。
細かく区切るのは流行っていません。不要なものはとっぱらい、広くしましょう。
設備は、新しいものに交換してください。
古い設備はとにかく壊れます。苦情、クレームの対象になるのは設備がほとんどです。
入居後の設備修理は、入居者に迷惑をかけ、心理的なストレスを生みます。
ひいては退居の要因になりますから、空室のうちに、設備は交換、点検、修理してください。
内装、設備の良さでしか家賃を上げることはできません。
家賃を上げたかったら必ず内装をきれいに仕上げ、設備を更新し、美装をすることです。


空室には必ず空室になる原因があります

1、「問題」にいち早く気づくこと

例)室内でカビが発生している 退居通知書から読み取り・・・

2、そして適切な手を打つための「具体的な行動」をする。

例)スノコを設置する 2枚で800円

3、備えて「気構え」を持つことです。

例)クロス張替え 美装などの手配をする

オーナーはどのように問題にいち早く気づくための努力をしていますか??
問題に気づいた場合、どのような具体的な行動を取っているでしょうか??
そして、どんな気持ちでその問題に取り組んでいますか??

厳しいことを申しましたが、アパマン経営が「経営」である限り、努力も行動も心構えも勝つのにふさわしいものに変えていく必要があります。


自分の足下を見てみましょう

アパート経営というものは機械の部品を交換するように「悪い仕組み」を「良い仕組み」に取り換えればその瞬間からうまく動き出すような、単純なものではありません。

タワーの場合、クライアントのアパート経営の再生をお手伝いすると決めると、まずは徹底的に現場を理解することからスタートします。木造、RC造に問わず最低300室~エリアによっては1000室のライバル物件を抽出する所から始まり、入居者の動きやアパートの昼と夜の顔を知るためにアパートに泊りこみ、

1、このアパートは入居者にどんなサービスを提供できているのか?

2、ただの地理的要件、金銭的要件、空間的要件を備えているだけなのか?

3、それともそれ以上のサービスを提供しているのか?

という視点で、極めてベタなところから調査していきます。問題点を洗い出しができたら、テーブルに上で改善策を探り、効果がなければ、また違う角度から改善策をさぐります。

仮説を立て、行動し、検証し、改善してまた次の行動にというサイクルで次々と行動していきます。
こうした地道な作業を何度も何度も繰り返してようやくアパート経営再生「満室経営」は達成できるものであり、いきなり満室になるような魔法のような仕組みはこの世には存在しません。

アパート再生を手掛けていると、いくらテコ入れをしてもダメなアパートと、再生の可能性のあるアパートの見分けがつくようになってきます。自戒を込めて言いますが、


1、借金を抱えている


2、赤字経営である


の2つの要素を抱えているアパートは一発で借金を消せる規模の資金投入ができない限り、誰がテコ入れしてもうまくいきません。

では、再生可能なアパートはどのようなアパートなのかといえば、


1、わずかでも黒字経営であること


2、借金が少ないこと


3、努力でカバーできるサービスを提供できる状態であること

これらに加え、最も重要な要件が・・・!

「オーナーが正しい方向性を持つ」ということ。

99.9%はオーナーの姿勢にかかっていると言っても過言ではありません。
正しい方向性とは、シンプルに以下の4つの軸で表現できます。

1、入居者が本当に喜ぶサービスを提供し、入居者をハッピーにしている


2、取引先が応援してくれる経営を行って、取引先をハッピーにしている


3、家族、ブレーンが理解でき、納得できる経営をし、家族とブレーンをハッピーにしている


4、健全な利益を出す

この4軸に合致する方向でオーナーは歩むべきです。


退居後、埋まらない

これまで退居理由について研究した結果、退居理由には「444」の理由がありました。
退居理由のうち、

1)物件
2)室内(設備等も含め)
3)アパート内環境

に起因するものであれば改善をすることができますが、その他の要因においては、入居段階、または入居中から対策を立てることはほぼ無意味になります。
管理・運営上、細かな修正を加えながら、都度、素早く誠実な対応をすることが必要だと思います。

いずれにしても、「退居」は必ず発生します。

満室オーナーは次の覚悟をしておかなくてはなりません!!

退居後に、短い期間で埋めること(次の入居者を入居して頂くこと)

では、退居後何をするべきですか?

1、修理・修繕の原価を、1000円単位で細かく見積りをすること。そして安く仕上げること。
2、空室期間は、退居日から「8日間」とし、8日後からの募集をSTARTさせること。
3、手に触れるものは、なるべく交換すること。
4、消耗備品(電球など・・・)はなるべく交換すること。
5、賃料を上げたい場合は、設備を新規に導入すること。

退居が発生してから考えるのではなく、「退居はあるもの」との前提のもと、日頃から準備をしてください。


空室を埋めるためにできること


その1 エリアマーケティングをする。

競合(ライバル)物件を木造アパートなら300室~500室の空室情報を調べてください。
空室かどうかは、部屋の前まで行けばわかります。
ポスターがありますし、カーテンがかかっていません。電気メーターも止まっています。

もしも可能であれば、部屋の内見もしてみましょう。
・どういう部屋が空いているのか。
・なぜ埋まらないのか
と理由づけをしてみましょう。

その2 不動産屋さんへのヒアリング調査

地区の不動産屋さんを訪問し、借り手の希望条件を聞いてみます。
不動産屋さんへの訪問は短いものを繰り返すことです。
そのうち椅子に座ることを薦められ、事情を話すことができる関係になります。
不動産屋さんの数だけ意見は違いますが、それでも共通項が見えてくるはずです。

どうぞひとりでも多くの意見を聞き出し、達成できることをひとつづつ実行していきましょう。


満室! その後!

 満室請負人として活動し、満室運営を企画、立案し、実行し、計画通り遂行されているか確認し、さらに行動を進める満室にした時点で引渡すというスキームで業務をしておりますが、満室になるまでは一生懸命にあれこれと相談に乗って下さり、頑張っていただくのですが、いざ満室になると一仕事終わりという感覚のオーナーさんが多いと思います。

タワーでは、「満室の向こう側」と呼んでいます

1、満室後、次の空き部屋が出るまでの間をとても重要期間と位置付けています。

理由は・・・。

a,家賃としての収入が現在満額あるうちに、そのうちの10%程度を投資に回し、物件の修理、修繕、カスタマイズ、グレードアップをはかります。

b,次回の空室時の募集家賃を1000円~3000円上昇することできるように、企画を考え、話し合い、立案に向けて不動産業者を訪問します。


 満室になってしまうと募集網からはずされてしまい、営業の方にオーナーの物件が忘れられることのないように、アフターフォローもかねて、現場の生の声を 物件に生かすようにします。

満室を獲得したオーナーの皆様、休むことなく次々と準備をしてください。
満室の次は必ず空室「1」です。10%程度の賃料の引き上げに見合う案を日々考えてみてください。


1、インターネット無料ですか??

2、除雪サービスですか??

3、アクセントクロス+間接照明ですか??

4、ドアの塗装ですか??

5、玄関灯の交換ですか??

6、階段など鉄部の塗装ですか??

7、草むしりはしていますか??

8、定期清掃の技術向上を心がけていますか??

などなど、まだやれることはたくさんあるはずです。

株式会社タワーでは、満室後の運営方法も親切丁寧にご紹介します。
一度、0166-85-7463までご連絡ください。


収入を上げるためにできること

「満室にする」ことは言うまでもありません。とにかく満室が大前提です。
飛行機も早特割引と言って安い料金設定があります。まずは、安くてもいいから満室にすることです。
大胆に言うと、なりふりは構わなくていいと思います。
空室で空気を住ませておいても、悪いことは起きても良いことは起きません。入居率を上げてください。

(入居率を上げる方法、満室にする方法についてはブログ内の他の記事を参照下さい。)

賃貸借契約が一度成立しますと、入居中に賃料を上げることは難しいと思います。やはり契約書に記載されている金額のまま更新されていくと考えられます。賃料は下がることは有り得ても、上げることは退居の要因になりますから、得策とは思えません。

では、入居中はなにができますか。「客単価」を上げることです。

1、駐車場を賃貸借する。
無料(使用貸借)はおすすめできません。無料なら「一台借りておこうか」と考える入居者もいます。適切で絶妙な賃料の設定をしてください。

2、トランクルームを賃貸借する。
物置・トランクルームがない場合は、敷地に設置し、賃貸借契約をしてください。

3、共益費を値上げする。

4、物販その他を収益源にする
鍵の紛失の際には、鍵を無償で渡すのではなく、費用を必ず徴収して下さい。
株式会社タワーでは、
・鍵(1本) ・・・ 2160円~
・シリンダーの交換・・・ 7560円~
で入居者に提供しています。

共用部の破損・汚損について入居者の過失により発生したものは、原状回復のための費用を入居者から徴収して下さい。
他に、灯油の販売をする、家具家電を販売する等入居者の利益のためにできることは他にもあります。

退居後は、賃料を見直す最大のチャンスです。
退居後のお部屋に修繕が必要であれば、前入居者(退居者)から適性な修繕費を徴収し、また必要に応じて敷金から債務を控除してください。
退居後の明け渡しと敷金返還は同時に履行する必要はありませんので、適切な時間をかけて、敷金を返還すれば良いと思います。

その作業と同時進行で、明け渡し後は、次の入居者を確保のすることを目的とし、募集のために必要な修繕をしてください。
前賃料の5%~10%程度を目標に賃料を改定することにしましょう。
値上げするのですから、汚損部分、破損部分があってはいけません。マイナス要素はすべてなくすことにしてください。
陳腐化しているものは、マイナス要素です。


賃貸アパートを真に価値のある資産に育てる

オーナーが所有している賃貸アパートを「真に価値のある資産にする」ためには、日々、何をすることができますか。

賃貸アパート運営は・・・


1、入退居の管理業務
2、補修、改修等のリフォーム業務
3、家賃管理、諸費用の精算業務


で成り立っており、固定費を抑え、特別な費用も抑えるためのスキル持ちながら運営していきます。
(その方法については別記事にて公開しております。)

これから説明する上で用いる「資産」は、キャッシュフローを自動的に生みだすシステムのことです。

たとえ、立派な豪邸をお持ちでも、自己使用している限りはここでいう資産にはあたりません。自己使用では、維持費や固定資産税などの支出はありますが、キャッシュフロー言える家賃収入がないからです。
もしも借入で建築した豪邸なら、借入をした金融機関の担保がしっかりとついていますから、豪邸は他の不動産を購入するための担保価値とはなりません。

しかし、賃貸アパートは、借入があったとしても、前倒しで借入を終えることにより、担保のついていない不動産となります。
担保のついていない自己使用ではない不動産は、以下の要件を満たすと評価額の70%までの融資を受けることができます。
1、家賃が確実に振り込まれていること
2、税務申告が正直にされていること

金のなる木を大きく育てることで、金のなる木自体が担保になり、またお金を生み出してくれます。
これがここでいう資産というシステムです。

「家賃の回収力」と「適正な税務申告」で、賃貸アパートを真に価値のある資産に育てましょう。


メンテナンスの分類

管理経営には、収入を上げるという命題とコストを下げるという命題があります。
そのトータル結果はNOIという指数で表現できます。短期的な目線ではNOIを上げるにはコストを下げなければなりません。

そこでメンテナンスにかかるコストを切り詰めるということを考えると思いますが、切り詰め過ぎると建物が陳腐化し、入居者に不人気建物になるだけでなく、建物の寿命も短くなってしまいます。特に世帯の多い建物ですとこの問題は表面化しやすいものです。

メンテナンスはなぜ必要なのでしょうか。メンテナンスの意義は以下の通りです。

①入居者の安全性・快適性を高めること
適切なメンテナンス→テナントの満足→空室退去の減少→安定した賃貸経営

②資産の保全
適切なメンテナンス→劣化・陳腐化の防止→修繕費の減少 建物寿命の長期化→安定した賃貸経営

メンテナンスの分類
メンテナンスは以下の4つに分類されます。

①日常的なメンテナンス
日常清掃業務、排水管の清掃業務など、入居者からのクレームがなくても定期的に実施するメンテナンス。
法律や政令で定められた法定点検も日常的なメンテナンスといえます。

②不定期・緊急的メンテナンス
入居者から要請された不定期・緊急的なメンテナンス。
クレームの対応もこれにあたります。
ⅰ 緊急性の高いもの
ⅱ 緊急性の低いもの
ⅱ-1 「24時間以内」
ⅱ-2 「余裕のあるとき」
に分別できます。

③予防的メンテナンス
予防的視点で行う定期点検
大きな問題や事故に拡大するのを未然に防止する修繕作業

④長期的メンテナンス
将来発生する修繕などを予測して作成する長期修繕計画など

収入の中から、どれくらいの比率をこれら4つのメンテナンスにあてるかを費用を計算することが賃貸経営者として必要になります。


満室コンサルタント ご相談・お申し込み


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