2016/7/15

満室請負人(R)のアパート経営指南 VI.入居審査 01, 2016/7/4

VI.入居審査

この項目は管理会社が代行していることがほとんどですが、判断に悩む場合にはオーナーに直接問い合わせがあります。

(株)タワーが行っている方法を紹介します。参考にして下さい。

A.入居前にすること

内見者があなたの物件を気に入れば(株)タワーに申込が入ります。

申し込み用紙はFAXまたはインターネットで送付されてきます。(株)タワーでは申込用紙は仲介業者のもので受付けています。管理会社専用の用紙にすると仲介業者の業務が猥雑になるだけだからです。

B.入居審査

1.入居審査とは

入居申込書の内容を一定の調査方法によって吟味し、契約締結の可否の判断・決裁を下す業務です。審査は通常30分以内で終わります。入居希望者によってはオーナーの判断を要する場合もあります。

空室が長く入居希望者が少ない場合は、断るべきトラブルメーカーが希望しても、喜んで受け入れてしまうかもしれません。そうならないためにも、入居希望者を増やす努力が必要です。

目的

・良質な入居者の選定

・トラブルの未然防止

メリット

・管理業務の効率化

・良好な住環境の提供

・オーナーの信頼が得られる

デメリット

・リスクを恐れるあまり審査を厳しくしてばかりいては入居者を逃すことになる。

満室請負人(R)のアパート経営指南 VI.入居審査 02, 2016/7/5

2.仲介業者がやること

(1)個人情報の収集

・以前の住所

・出身地

・家族

・仕事

これにより、

・賃料の遅延

・住み方

・入れ替わりの早さ

・修理修繕

・苦情

・立ち退き

の情報をつかみます。

3.管理会社としてやること

(1)申込書の審査

(2)与信 ブラックチェック

(3)電話確認

(4)書類の提出

(5)面談

満室請負人(R)のアパート経営指南 VI.入居審査 03, 2016/7/6

4.申込書のチェックのポイント

仲介業者は仲介するのが仕事ですから、管理会社の目をくらましてどんな客でも押し込んできます。保証人への電話確認や勤務先への確認を事前に済ませてくれる仲介業者もいますが、管理会社として再度チェックが必要です。勤務先のホームページもチェックします。

(1)連帯保証人は親もしくは親戚であること

(2)賃料は月の収入の30%以内であること

(3)勤続年数

勤続年数の長さは安定した収入があることの証明にもなります。

(4)勤務先

(5)未成年か否か

(6)保証会社を付けたかどうか

(7)個人契約か法人契約か

入居審査に特に問題が無ければ、審査承諾をFAXまたはメールで仲介業者に伝え、賃貸借契約の準備に入ります。

(1)契約書

(2)契約のしおり

(3)広告料支払予定書

(4)ご請求書 仲介業者用

(5)契約時必要経費 入居者用

(4)(5)は名称が異なるだけで同一のものです。

満室請負人(R)のアパート経営指南 VI.入居審査 04, 2016/7/7

C.審査に通ったあとに

1.契約書送付

賃料発生日を決めます。

契約書は、申し込み翌日に到着するように仲介業者に郵送します。返信用封筒も同封します。

2.広告料・鍵・ガイドブック

仲介業者への広告料は1週間以内に支払います。

鍵引渡しは仲介業者に依頼し、引渡しの前日までに郵送しておきます。

私は50ページに渡るガイドブックを作成しています。内容は

・ゴミの出し方

・連絡先一覧

・入居退去についてしらせたしおり

・ペット規定

・備品説明書

などです。これも入居日の1週間前までに仲介業者に渡しておきます。

3.ウエルカムボックスの販売

入居当日から必要になる洗剤などの日用品をセットにして販売しています。5400円と10800円の2種類です。

D.いよいよ入居開始!

離陸着陸はパイロット(オーナー)の技術が重要でした。

運行中は客室乗務員(管理会社)の腕のみせどころです。

引越し時に挨拶に出向きます。引越し業者の場合は荷物をいつ搬入するか掴めますが個人の引っ越しは時間を選ばないので注意が必要です。



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