2016/7/13

満室請負人(R)のアパート経営指南 IV.満室までのタイムスケジュール 01, 2016/6/4

IV.満室までのタイムスケジュール

いよいよアパートオーナーになりました。全室の鍵を受取りパートナー・管理会社とともにすべての部屋をチェックします。

あなたは今日から 90日以内に満室にしなければなりません! 90日以内に満室にできないチームなら、いつ満室にできるかわかりません。90日間しかありませんので、順序立てて一気に行動を開始します。主に中古物件について書いていますが、新築でも必要なことを書いていますので、抜き出して読んでください。

満室請負人(R)のアパート経営指南 IV.満室までのタイムスケジュール 02, 2016/6/5

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満室請負人(R)のアパート経営指南 IV.満室までのタイムスケジュール 03, 2016/6/6

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満室請負人(R)のアパート経営指南 IV.満室までのタイムスケジュール 04, 2016/6/7

A.大方針:まず入居率90%を目指せ

1.入居状態でやることが異なる

どんな賃貸物件でも50%は埋まります。何もしなくてもです。入居率が50%を切っているのは致命的な欠陥があるためです。

2.ラスト1部屋が本当の勝負

3.マイナス要素を潰せ

マイナスの要素を取り除く作業をすることに尽力すべきです。プラスの要素付け足していくことはそのあとからでも十分です。

4.必要な設備

共通事項:インターネット無料にすること 高速 wifi スマホ タブレット

満室請負人(R)のアパート経営指南 IV.満室までのタイムスケジュール 05, 2016/6/8

B.エリアマーケッティング

1.ライバル物件のチェック

購入物件を決める時に行ったエリアマーケッティングをもう一度行います。最低300室、最大1000室をピックアップし、歩いて1室1室を見て歩き、入居率を把握します。服装は作業服か動きやすいものがいいでしょう。

空室であれば窓から室内を見れば室内の様子が分かります。不動産業者のポスターが貼ってあればどの物件をどこが募集しているか分かります。

こうしてライバル物件を10棟ほど見つけ、その中でNo.1物件になるように計画を立てます。具体的には

(1)エクセルを使ってライバル物件を入力する

(2)エクセルにライバル物件の入居状況を入力する

(3)仲介業者のホームページで募集家賃を調べ入力する

(4)ライバル物件には徹底的にポスティングをする。上記のライバル物件リストをもとに、住み替え需要を喚起させる

同じエリアの物件ライバルを常に意識してその動向を知っておくことは経営上当然のことです。

2.周辺環境のチェック

公共交通機関や商店、郵便局などの再確認、小中学校の学校区も確認します。意外と重要なのが、近隣の飲食店お店に行ってみることです。出前可能かどうか、出前してくれる条件をヒアリングすると入居者への有益な情報となります。

満室請負人(R)のアパート経営指南 IV.満室までのタイムスケジュール 06, 2016/6/9

C.物件作り

この次の「D.タイムスケジュール」と同時に行って行きます。

1.現状把握

わたしの場合は、1ヶ月賃料を支払い、借りてみて、住んでみます。借りる部屋は、1階であること、そして一番客付けに苦労しそうな部屋を選びます。入居率が80%を超えた時点で解約退居し、そして商品として募集を開始します。

住んでみればその物件の良いところも悪いところも見えます。

・建物内で感じる印象・わけありかどうか・生活音や騒音・出入りしている人々の様子・近隣の人々の様子・使いやすい設備・扉の不具合・建てつけの悪さ

日当りなど、物件の昼の様子は購入前に確かめているでしょうが、夜の様子は見落としがちです。夜は昼とはずいぶん異なる顔があります。入居者はだいたい日中は学校や仕事でいないので静かですが、夜はアパートに帰って来ます。漏れてくる音や生活音も確認します。

住んでみて良かった部分は積極的に宣伝し入居率アップにつなげます。悪かった部分はどんどん修理・改善して行きます。

満室請負人(R)のアパート経営指南 IV.満室までのタイムスケジュール 07, 2016/6/10

2.具体的なターゲットを決める

この部屋には誰が入るか。具体的に決めて部屋を作ります。

1Kや1DKなら独身の男女がターゲットになります。さらに大学の近くだったら18歳から19歳の若者がターゲットです。家具家電付きとし、Wifiも設置して快適なスマホ生活をアピールします。

2DKなら独身から夫婦子供二人までターゲットになります。若い母親に受けるようにキッチン回りを整備するのはもちろんのこと、子供をつれてきた時のためにぬいぐるみやお菓子等用意します。

1階が空いていてある程度の広さがあるのなら、老夫婦を考えてもいいでしょう。畳の部屋はそのまま。痔を患っている可能性が高いので洗浄便座を設置し、可能な限り部屋の段差を少なくします。

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3.物件作りチェックポイント

・全体の外観

・個室ごとの外観

・共用部分の整備

をチェックします。

物件に常に「気」を遣いましょう。気を遣うから「気」のいい人が入ってくるのです。

掃除は最初も満室になったあともオーナー自ら行いましょう。掃除中に気の付いたことを改善していけばすっと満室は続きます。

(1)玄関ドア

部屋の第一印象を大きく左右します。

1)清潔であること

2)安全であること

最低のぞき穴があること。穴がない場合は、モニター付きインターフォンなどを取り付けます。特に女性はセキュリティに敏感です。

(2)

入居者が入れ替わる度に、シリンダーごと交換して下さい。交換はブラスのドライバー1本で行え、シリンダーの多くは1万円しません。

管理会社とともに1ヶ月に1度鍵の保管確認を実施します。

(3)玄関

本来狭いものですから姿見を設置するなどして広く見せます。

入居者に玄関前の照明を付けてもらうように促します

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(4)居室

1)トイレ

a.和式のトイレであれば洋式トイレにすること

b.ウォシュレット機能のものに順次交換すること

c.トイレットペーパーホルダーは交換する

2)風呂

a.サビ

b.シャワーヘッド

c.シャワー―ユニット

d.鏡

スクイジ―で引っ張る 水垢付着防止になります。

3)台所キッチン

a.水廻りは必ず混合栓にすること

b.ガスレンジは新品にすること

IHクッキングヒーターかそれともガスかは好みが分かれますので、一概にどちらがいいとは言えません。

満室請負人(R)のアパート経営指南 IV.満室までのタイムスケジュール 10, 2016/6/13

4)収納

空きスペースに、なるべく備え付けの収納をつけていきます。

5)備品の設置

入居希望者をできるだけ具体的にイメージし、部屋づくりをします。目指すはモデルルーム化です。

例えば、家電の設置。新生活応援のひとつとして取り組みます。

・冷蔵庫:冷凍と冷蔵

・洗濯機:全自動

・電子レンジ:温めと解凍機能

テレビは不要です。自分のテレビを持っている人が多いのと、オーナーが提供するレベルの低いテレビでは入居者は満足しないためです。学生が対象なら「勉強にテレビは不要!!」との言い訳も成り立ちますね。

満室請負人(R)のアパート経営指南 IV.満室までのタイムスケジュール 11, 2016/6/14

(5)駐車場

アスファルトなら業者に白線を引いてもらう。砂利ならロープを設置して駐車場所を明示する。

(6)トランクルーム・物置

前入居者のゴミが放置してあることがあります。

(7)ライフライン

1)電気

たまに電気が通じてないことがあります。前入居者が電気代を滞納したためです。電力会社に連絡して速やかに通電してもらいましょう。

2)ガス

プロパンガスの場合、値下げの交渉ができます。また業者を変更することもできますので、いくつかの業者に声をかけてみましょう。

さらにプロパンガスの場合はガス関連備品も無料で提供しているところが多いので、これらも業者に聞いてみます。

3)水道

築古だと水道管(温水銅管)にピンホールが開いていることがあります。寒冷地では水道管が凍って破裂している場合があります。

4)灯油

集中配管なら入居者が灯油切れを心配する必要がありません。

(8)屋根

見落としがちなのが屋根です。1年に最低2回、春と秋に屋根に登り防水が効いているか確認します。同時に排水溝に集まったゴミを捨てます。

屋根に登るのは勇気と覚悟と体力が必要です。屋根に登るようになればあなたは満室に一歩近づくことができます。

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4.美装

最後に、美装業者に美装をしてもらいましょう。薄汚れた部屋も見違えるようにきれいになります。洋室と和室では掃除の仕方が異なります。

(1)台所:油汚れ・水垢

(2)換気扇:油汚れ

(3)風呂:水垢・洗剤汚れ

(4)トイレ:尿石

(5)洗面台:水垢・洗剤汚れ

(6)窓:埃・塵

(7)壁:床・天井

(8)備品

美装後は、水を出していけません。水垢がついてしましますので、ステンレス磨きをした意味がなくなります。

内見人に分かるように「ワックス済み」のお知らせを置いてもらいましょう。

美装代のめやすは以下のとおりです。

単身 1R 1LDK15000

2DK 2LDK 20000

3LDK30000

ついに仕上がりました。物件が完成しました。

いよいよ明日から募集開始できます。

満室請負人(R)のアパート経営指南 IV.満室までのタイムスケジュール 13, 2016/6/16

D.タイムスケジュール

オーナー自ら、もしくは管理会社と分担して行います。

1.初日に行うこと

(1)レースカーテンを取り付ける

空室すべてに、窓のサイズに合ったレースカーテンを取付けてください。

空室であることはあなたが知る以上に物件に住む人や近隣の人は見ています。ガラガラのアパート・マンションの住人は「どうしてこんな物件を選んでしまったのだろう」と後悔しています。人気が無い物件を選んでしまう自分のセンスを疑っています。そのネガティブな感情を和らげる効果があります。また近隣の人にとってはオーナーチェンジしたことが一目で分かります。さらに室内が陽によって陽やけすることを防げますし、防犯にもひと役買うという効果もあります。

(2)空室のすべての鍵を施錠し、キーボックスを取り付け、鍵を収納する

通常、物件の鍵は入居管理をしている不動産業者が管理してことが多のですが、それでは客付け業者や工事会社はいちいち不動産業者まで取りに行かなくてはなりません。現地に備え付けることで鍵の貸し出しを円滑にし、客付け業者の負担を少しでも減らすことが入居率アップに繋がります。

入居が決まったら新しい鍵に取り換えることは言うまでもありません。

(3)不動産業者の看板とポスター等はすべて取り外す

その上でポスターを1部100円から200円程度で仲介業者から購入し、掲示期限が来たらはがしてしまうことそして、他社のポスターを貼っている場合があることを承諾してもらいます。ポスターの掲示期限をあらかじめ定めておき、ポスターの目立たないところに掲示期限を記入します。サイクルを決めて新しいポスターを貼りだします。ポスター掲示中契約頂くと広告料を上乗せするようにします。

満室請負人(R)のアパート経営指南 IV.満室までのタイムスケジュール 14, 2016/6/17

2.1週間以内に行うこと

(1)外観を整える

1)ゴミの処分をする

1週間程度の予告をしたあとに、軽トラックでリサイクル業者などに持ち込みます。

・大きなゴミ・自動車用品・サーフボード・自転車・タイヤ・除雪道具

2)草むしり

中古物件の多くは草が伸び放題になっています。草を刈ったあとに除草剤を撒きます。植栽があれば業者に依頼します。多くは1万円程度で終わるでしょう。

3)放置車両の撤去を求める

4)放置自転車の撤去を求める

5)冬期間なら除雪や排雪

6)共用部分の私物を片付けるよう求める

「個人のものを置くことができない」ということ周知させ、もう置かせないようにします。

7)洗濯物を共用部分・階段・手摺に干すことはできないことを周知させる

8)物置・自転車置き場・駐車場の設置と整備

9)のぼりをたてる

「入居者募集中」などです。のぼり自体は2000円しません。礎石は1000円程度で別にポールが必要です。手がチクチクするので軍手を着用して作業します。

10)管理会社に募集看板と管理看板の設置を依頼する

11)外壁や外観の塗装の打ち合わせ

12)切れている照明や節約のために切っている照明はすべてつける

点灯させないのであれば器具ごと取り外しておくこと。あるのに点灯しないのは大きなマイナス要因となります。

13)餌付けをしているひとには丁重にお断りすることを伝える

たまに鳥の餌付けをしている人がいます。物件が糞で汚れます。

満室請負人(R)のアパート経営指南 IV.満室までのタイムスケジュール 15, 2016/6/18

(2)募集する部屋の順番を決め、スリッパを2人分以上置く

空室をすべて同時に募集する必要はありません。同時にすべての部屋を完成させる必要もありません。いっぺんに募集したとしても一度に一部屋しか決まらないからです。

まずはきれいで、修理修繕等のリフォーム箇所の少ない部屋からリフォームに取りかかります。

募集していない空き部屋のポストはテーブを貼りチラシを投げ込まれないようにしておきます。

(3)リスククレームを洗い出す

現入居者にひとりひとりに手紙を書いて面談をしたい旨を連絡します。

玄関先で構わないのでこれまでの感じていたことや苦情や本音を、会話の中から聞き出し、改善することを約束します。

満室請負人(R)のアパート経営指南 IV.満室までのタイムスケジュール 16, 2016/6/19

3. 1ヶ月以内にすること

(1)最低2室のリフォームを完了させ、1室づつ募集を開始する

(2)入居率70%を達成する

オーナー変更・管理会社の変更は退居要因となります。

(3)入居者の統計を取る

現入居者のデータからと新入居者のデータをもとに物件の

1)男女比

2)平均年齢

を割り出します。これにより、先に決めた「具体的なターゲット」が正しかったか分かります。間違っていれば具体的なターゲットの変更を考えます。

(4)エントランスにチラシが散らばっていることが無いようにする

満室請負人(R)のアパート経営指南 IV.満室までのタイムスケジュール 17, 2016/6/20

4. 2ヶ月以内にすること

(1)残1室または90%の入居率にもっていく

(2)さらに「具体的なターゲット」の精度を高めていく

満室にするには、いくつかのフェーズ(段階)があることを理解しましょう。一つの企画で突っ走ることなく、統計を元にいろいろな手を考え実行します。

5.90日(3ヶ月)以内にすること

(1)満室にする

6. 3ヶ月目以降すること

(1)満室で運営しつづける

4か月時点で空室がある原因はきっとあなたの努力不足です! 初心に帰って反省すべきです。

達成できた人は達成要因を記録に残し体系化しましょう。次の物件が手に入った時の指南書になりますし、もしかしたら単行本を出せるかもしれませんよ。

満室請負人(R)のアパート経営指南 IV.満室までのタイムスケジュール 18, 2016/6/21

7.ずっと続けること

株式会社タワーで行っていることを紹介します。

(1)定期清掃

週に1回平日1時間程度。パート社員を派遣しています。どの曜日に行くかはオーナーと派遣パートそれぞれの都合を聞いて決めています。

(2)定期巡回

物件担当社員が週に1回点検します。タワー管理センターから自動車で片道2時間以内の物件が対象です。

(3)清掃状況のチェック

(4)各戸ポスティング

月に3回(4日14日24日)玄関前まで管理人が来ていることを意識させます。24日は直接訪問し、家賃26日締めであることを意識させています。

(5)入居者向け新聞

月に1回発行。27日~3日までに配布・発送。24日までに作成します。出来合いのものではなく手作り感を残し、毎月読んでいただける内容にしています。

満室請負人(R)のアパート経営指南 IV.満室までのタイムスケジュール 19, 2016/6/22

E.満室になったら

(1)いつもきれいに保つ

「割れ窓理論」はご存知ですか。割れた窓を放置しておくと、他の窓も割られやすくなる、という話です。

ゴミだらけのところにはゴミのポイ捨てしやすいけど、ホコリひとつないところを汚すのはなんとなく気がとがめる、そんな感じで軽犯罪の取り締まりを徹底したり落書きをこまめに消したりすることで、重大な犯罪も起こりにくくなるのだ、という理論。1990年代、ニューヨークのジュリアーニ市長が政策に反映させて、ニューヨークの犯罪を激減させた、として有名になり、治安を改善したという実績があります。

アパマン経営もおなじ。物件にスキをなくすことで常に満室を維持できます。

(2)満室御礼

「満室」になる度に、「満室御礼」のご祝儀を入居者に出してください!ご祝儀の中身は金銭である必要はありませんが、もらって嬉しいもの(生活必需品やクオカードなど)を選びます。

場合によっては、同月中に退居そして入居が続いたとして、満室御礼を2度、3度ということがあるかもしれませんが、継続して下さい。

(3)入居者アンケート

外観や共用部分について、入居者にアンケートを1年に1度は取り、耳を傾けます。入居者をアパマン経営に巻き込んでしまうのです。

(4)プレゼント

12月にクリスマスプレゼントと称してグレードアップとなるモニター付きインターフォンなどを取り付ける手もあります。これなら入居者は喜び物件の価値は高まり一石二鳥です。寒冷地ならトイレに暖房も喜ばれるかもしれません。

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