2016/7/10

満室請負人(R)のアパート経営指南 I.物件を手に入れる前に-01, 2016/4/21

I.物件を手に入れる前に

これから、不動産の世界をご案内させていただきます。

目標に到達するまでの道は険しく長く思えるかもしれません。しかし実際は簡単はないにしても、ひどくむずかしいものでもありません。ただ、成功するためにはいくつかの原則を知る必要があります。

A.アパマン経営は「事業」である

1.アパマン経営における「事業」とは

社会的使命を帯びて継続的に活動し黒字を出す一連の仕事を事業と言います。文章にすればきれいに見えますが、大金持ちになるのも破産して社会の底辺に沈むのもこの事業ためであり、もっとどろどろとした汚いものです。

あなたは何のためにアパマン経営を志すのですか。答えは、いまよりも「お金持ち」になるためです。それも、安定し将来を約束されたお金持ちになるためです。「弱い人を助けるため」「生活者により良い住まいを」などと甘ったるいことを思っているのならやめてください。アパマン経営は1割だけが勝てる真剣勝負の世界です。「自分だけ良ければよい」という考えは論外です。社会から抹殺されるのがオチです。

アパートの中では自殺する人もいます。その時はあなたは当事者となります。逃げることはできません。自己の責任に裏付けられた強い当事者意識が必要となります。

満室請負人(R)のアパート経営指南 I.物件を手に入れる前に-02, 2016/4/22

2.儲けを生み出すからくり

誰でも分かるこの式が儲けの全てです。

収入 ー 支出 = 儲け

つまり、1円でも収入を増やして1円でも支出を減らすことが儲けになります。これを不動産投資に当てはめたものが、不動産黄金律と言われるものです(表)。

表 不動産黄金律

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1、より安く買うこと

2、より安く直すこと

3、より高く貸すこと

4、空室をつくらないこと

5、より安く管理運営すること

6、より多く利益を残すこと

7、リスクに備えること

8、より高く売ること

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この本では黄金律の8つのうち1~4を解説しています。

満室請負人(R)のアパート経営指南 I.物件を手に入れる前に-03, 2016/4/23

B.勝つための精神論

「精神論かよ!?」と馬鹿にする事なかれ。経営にふさわしい資質を磨き正しく考えれば成功し、それを怠れば必ず失敗します。「人はその人が思っているようになる」という聖書の言葉は真理です。

1.必要な資質4つ

アパマン経営で成功しているオーナーには4つの共通点があります。アパマン経営を決心する前に、その4つが自分にも備わっているか考えて下さい。資質がなければ身に付くよう努力するか、アパマン経営は諦めるかです。4つとも備わっていたとしても成功が約束されるわけではありません。しかし、4点中1点でも欠けていれば必ず失敗します。

1)心構え

繰り返しますがアパマン経営は事業です。1割だけが勝てる世界。一度足を踏み込めば容易に抜け出すことのできない世界です。専業・兼業を問わず、この世界で生きていくという心構えが必要です。

2)根気強さ

コツコツと我慢強く継続する力がなくてはなりません。なんだそんなことかと思う読者もいるかもしれませんが、継続することは意外に難しく、また継続できない人は成功しません。コツコツとやり続けることです。

満室請負人(R)のアパート経営指南 I.物件を手に入れる前に-04, 2016/4/24

3)成功したいという欲求

目的は明確ですか。価値観は明確ですか。漠然とした欲求では失敗します。

今一度、アパマン経営を志す目的をはっきりさせましょう。例えば、「1年後に収入を月20万円増やす」というふうに。またもっと具体的に「10月までに物件を手に入れる」でもいいですし、既に物件を持っている方でしたら「3月までに満室にする」など。具体的であればあるほど実現するハードルは低くなります。そしてそれを紙に書き付け、常に見えるところに貼っておきましょう。紙を見るたびに成功したいという欲求を確認しましょう(図)。

紙に書き付けることは漠然とした欲求をを具体的な目標にするための重要な作業です。

満室請負人(R)のアパート経営指南 I.物件を手に入れる前に-05, 2016/4/25

4)誠実であること

人の話を聞いていますか?はじめから人を疑ってかかっているのならアパマン経営はやめたほうがいいでしょう。コミュニケーションがとれないからです。

どんな華やかな経歴の人でも、アパマン経営については全くの初心者です。他人から学び、他人の知識を吸収するためには、誠実さが必要です。

満室請負人(R)のアパート経営指南 I.物件を手に入れる前に-06, 2016/4/26

2.正しく考えること

「大家・オーナーは偉い」と心のどこかで思ってはいませんか。オーナーは何もしなくても家賃が入ってくると勘違いしていませんか。こんな勘違いをしていたらアパマン経営は確実に失敗します。

オーナーとは、入居者のために30日身を粉にして働いて初めて1ヶ月の家賃をもらう仕事です。オーナーの持っている建物や土地がお金を生むのでありません。お金を生むのは入居者です。入居者にとっては月々の最大の支払いが家賃*です。自分の物件を選んでくれて、なけなしのお金を払ってくれる。それでもまだ入居者を有り難いと思えないなら、アパマン経営はきっぱり諦めましょう。

*家賃

適正な家賃は月の収入の3分の1以内と言われていましたが、いまでは20%から25%だと感じます。おそらく毎月の定まった支払いで一番の多い支払いではないかと思います。

満室請負人(R)のアパート経営指南 I.物件を手に入れる前に-07, 2016/4/27

C.リスクを知る

1.リスクとは

リスクとは「経営を脅かす負の要因」のことです。「不確実性」あるいは「将来の期待利益を低下させるもの」とも言えます。

アパマン経営には「リスク」がたくさんあります。リスクは一般的には「悪いこと」あるいは「マイナス要因」と捉えられますが、経営の世界ではリスクを取らないとリターン(利益)はありません。リスクとリターンはコインの裏表であると言えます。

例えば、ローリスクローリターンの代表は銀行預金です。1000万円まででしたら国が保証しますので、日本国が消滅しない限り未来永劫1000万円まではあなたのものです。しかし1000万円を1年間銀行に預けても利子は良くて5万円まででしょう。それに対して、株は大儲けすることもありますが莫大な借金が残ることもあります。自分の努力が及ばない世界で価格が上下するのも株の恐いところです。不動産は自分の努力次第で価値を上げることができますし、津波や大火事でも土地は残りますので株に比べればリスクは少ないと言えます。アパマン経営は参入するために多額の資金を必要とすることからプレイヤーは限られており、しかも不勉強な経営者が大半ですので、少しの努力で簡単に頭角を現すことができます(表)。

投資別リスクとリターン

表1

投資別利点と欠点

利点

欠点

銀行預金

元金保証(1000万円まで)

利回りが少ない

安心

手間いらず

積み立ての仕組みが確立されている

投資信託

参入は簡単

手数料と維持費がとても高い

豊富なラインナップから商品を選べる

仕組みが分からない

暴落は少ない

儲けも株に比べれば少ない

損失は株に比べれば少ない

株・FX

参入は簡単

自分の努力は限られる

大儲けが期待できる

巨額の借金を背負う可能性あり

手持ち金の数倍の資金を動かせる

賃貸経営

安定した収入が期待出来る

参入が難しい

努力がすぐ結果に結びつく

努力しないと利益は上がらない

最悪でも土地は残る

満室請負人(R)のアパート経営指南 I.物件を手に入れる前に-08, 2016/4/28

2.種目別アパマンリスク

3種類に分けることができます。

(1)ハイリスク・ハイリターン:~地方のボロ物件で表面利回り*20%を達成。一気に頂上を目指せ~

IRR**15%以上。地方のガラガラ空室物件を狙い、手を加えて満室状態を維持していく方法です。最近のアパマン本ではアパマン投資の決定版のように書かれていますが、実は不動産投資というほどかっこいいものではありません!投資と言っていいのかさえ疑問です。「自営業」か「事業再生」案件と考えて取り組むべき代物です。

(2)ミドルリスク・ミドルリターン:~新築で表面利回り10%を狙う~

IRR8%以上。地方における新築、またはフルリフォーム物件がこれに当たります。

アパマン経営は、アパートを建てるための土地とアパートを建てるお金があればだれでもできると言われています。特別な経営手腕を必要とせず、比較的軽い気持ちで始められます。

満室請負人(R)のアパート経営指南 I.物件を手に入れる前に-09, 2016/4/29

(3)ローリスク・ローリターン:~都心で堅実に6から8%で~

都心を中心とした東京23区内でのアパマン経営がこれに当たります。またREIT***も利回りから言えばこの仲間になります。価格を安くすれば都心周辺のベッドタウンも守備範囲です。東京での賃料は地方に比べて高いのですが、地価は家賃よりさらに高いため購入価格を押し上げて表面利回りが低下します。しかし池袋・新宿・渋谷や都内の急行電車の止まる沿線といったといった人口流動性の高い場所では部屋さえあれば確実に入居者を掴むことができます。

満室請負人(R)のアパート経営指南 I.物件を手に入れる前に-10, 2016/4/30

脚注ここから----------------------------

*表面利回り

表面利回り=年間の家賃収入 ÷ 物件価格 x 100%

価格1000万円の物件が年間200万円の家賃を生めば 200÷1000 x 100%=20%となります。

計算が単純なので最も使われます。より正確に収益性を知りたい場合は、家賃収入から管理費や固定資産税をなどのコストを引いた「実質利回り」を使います。

**IRR

Internal Ratio of Return, 内部収益率。ある投資をした時に、将来的に得られるキャッシュフローの総計と現在の資産価値が等しくなる場合の利率のこと。

***REIT

Real Estate Investment Trust, 不動産信託。信託商品の一つ。投資の対象を不動産とするもの。

脚注ここまで----------------------------

満室請負人(R)のアパート経営指南 I.物件を手に入れる前に-11, 2016/5/1

3.賃貸物件特有のリスク

(1)賃料の下落

10年で1万円下がります。空室期間が長いとさらに下がります。これに対しては長く入居し続けてもらうこと、マメな設備投資(故障箇所の修繕も含む)によってある程度下落を押さえることができます。

(2)空室の発生

少子化で2035年までの20年間、人口が減り、高齢者が増え続けます。都心では人口減少が賃貸や売買に影響を及ぼすことは考えづらいと言われていますが、郊外、地方では人口減少は避けられず、賃貸、売買ともに影響を与えることになるでしょう。ですが、このリスクはやる気のあるオーナーにとってはチャンスです。影響を受けるのは負け組オーナーだからです。優良物件を安く仕入れる可能性が広がります。

(3)家賃滞納リスク

入居者1000人に対し100人は家賃納入が遅れます。その100人のうち10人が手紙ではだめで直接出向く必要があり、その10人のうち9人は集金回収できます。しかし残りの一人が滞納します。つまり、0.1%、1000人に一人が滞納者になります。これに対しては立ち退き訴訟も辞さない断固たる態度が必要になります。

満室請負人(R)のアパート経営指南 I.物件を手に入れる前に-12, 2016/5/2

(4)長期修繕リスク

物件が陳腐化・老朽化していくのは当たり前です。また水道管の赤水などで巨額の設備投資が必要になることもあります。先を見越した資金運用が必要です。

(5)金利上昇リスク

特に注意すべきなのは金利の上昇です。現在は超低金利で、もう下がることありません。今のままの金利で借り続けられると思っていると返済額が増え、いわゆる逆ザヤに陥りかねません。これに対しては自己資金比率を上げることで対処出来ます。全て自己資金なら金利が何パーセントになろうと関係ありません。

(6)周辺環境リスク

大学の募集人数の削減や移転、工場の人員削減・閉鎖・移転など。特に私立大学は突然の移転・閉鎖がありますので、学生に依存しない立地を選ぶことがリスク回避に繋がります。

(7)その他のリスク

自然災害、事故、盗難など。どうしても避けられないものですが、保険に入ることでほとんどは回避できます。

満室請負人(R)のアパート経営指南 I.物件を手に入れる前に-13, 2016/5/3

4.リスクに対処する

リスクのない投資はありません。しかし、不動産投資は歴史が長いので、他の投資法に比べてリスク回避の手段・方法は整っています。

(1)リスク・コントロール

リスクの発生を回避すること、リスク発生時の被害の軽減を図ることです。賃料が下がらない工夫や長期修繕に対する準備金の積み立て、軟弱な土地へは投資しないなど、ごく基本的なことが含まれます。

(2)リスク・ファイナンス

リスク発生時に被る損害に備えた経済的対策。損害保険加入が勧められます。

(3)リスク・アドミニストレーション

リスクに対応する組織体制の構築。管理会社や設備会社のとの関係強化がそれに当たります。

これらの方法があるとしても、リスク回避の原則を忘れてはなりません。それは

・ひとつのかごに一緒に卵を入れるな

ということです。投資は分散させます。1つのアパマンの戸数は多い方が、アパマンを複数持つなら離れた場所の方がリスクは軽減できます。

満室請負人(R)のアパート経営指南 I.物件を手に入れる前に-14, 2016/5/4

D.物件を探す前に用意するもの

1.入場料100万円

ご自分の通帳を手許にご用意ください。通帳の額面に100万円を足した金額が、アパマン経営の入場料です。

但し条件があります。

(1)奥様や家族を説得したり承諾を受けたりしてはいけません。

(2)他の口座から降ろしてきてはいけません

(3)人から借りてはいけません。

誰にも迷惑をかけず、誰の生活にも影響を与えずに自分の手の届く範囲だけで100万円貯めることです。

毎月9万円ずつ貯めていけば1年間で貯まります。毎月9万円も無理というのであれば、毎月4万5千円ずつ2年間(24ヶ月)貯めてください。それも無理というのであれば、申し訳ありませんが、不動産の世界に足を踏み入れるのはやめるべきです。不動産に無縁でいるほうがあなたのためです。それはなぜか。

満室請負人(R)のアパート経営指南 I.物件を手に入れる前に-15, 2016/5/5

第一に、現実問題として、購入を決定すれば100万円はすぐに必要となります。アパートであれマンションであれ、「物件」を買うには「頭金」として購入金額の1割程度が必要になります。また、銀行からのフルローンの融資を受けることができたとしても、契約時の手付金や諸経費は、いったんは自分の財布から出さなくてはいけません。ですから、すぐに使える100万円以上の現金が無いと何も始まりません。

第二に、計画通りに資金を貯めることができない自制心のない人間にはアパート経営は無理です。それどころか、破産の危険も出てきます。アパマン経営を始めると、毎月現金が入ってきます。その額を見て気が大きくなり堕落していくオーナーを数多く見てきました。車、酒、女。妻に知られないように管理会社に直接出向いて家賃を受け取るオーナーもいます。その結果は推して知るべしです。

満室請負人(R)のアパート経営指南 I.物件を手に入れる前に-16, 2016/5/6

2.名刺

名刺は、ビジネスパーソンならだれでも持っている必需品であり、列車に乗るときの切符のようなものです。また自分の印象を植え付けることができ、捨てられにくいという利点があります。さらに交換する相手からも名刺を頂けます。高くても100枚で3000円程度で作れます。

名刺がない方は、不動産投資家、オーナー、オーナーなどのご自分にしっくりくると思う肩書を付けて名刺を作成してください。

名刺には以下の項目を入れます。

【表面】

肩書き

名前

職業

連絡先

顔写真

【裏面】

所有している物件を画像付きで掲載

・・・あなたはまだ物件を持っていませんから、どんな物件を所有したいのか要望を書いて、「探している」とはっきり記載して下さい。

名刺の持っていない人とは関わらないようにしましょう。ビジネスの全ては名刺交換から始まります。この基本を守れない人は人間の基本も守れない人です。

満室請負人(R)のアパート経営指南 I.物件を手に入れる前に-17, 2016/5/7

3.携帯電話とインターネット

オーナーになれば管理会社に自宅の連絡先と家族の連絡先を教えることになります。職場の連絡先も教えます。もしあなたが「いつでも連絡されると精神的な負担になるから嫌だ」などと泣き言を言うならオーナーには向いていません。きっぱりと諦めて下さい。

連絡のつかない人がオーナーになると事業は失敗します。24時間365日連絡がつくようにしてください。いざという時に連絡のつかない社長に会社の経営はできないのと同じ理屈です。あなたが夢に描くアパートにもし入居者がたった一人しかいなくても、その人はオーナーとは異なったリズムで生活をしています。トラブルはオーナーの都合を無視し、あらゆる時間に起こるのです。

オーナーにONもOFFもありません。24時間オーナーなのだという自覚を持ちましょう。同様に、少なくとも、その週のスケジュールを明確にして行動するようにします。不動産の世界では必ず相手がいます。この点からも秘密主義タイプの方はアパマン経営は向いていません。

連絡方法には2つあります。

・携帯電話:今は携帯電話をほとんどの人が持っています。ですが、不動産会社から携帯電話に電話しても応答がなく、折返しかかってきてもだいたいもう遅いことがしばしばあります。携帯電話を肌身離さず持ちましょう。

・メール/Line:即時性では携帯電話に劣りますが、格段に料金が安く、しかも文書として残り後で見返すことができるという大きな利点があります。長い文章を書くのが苦手でしたらLineやtwitterを使うのも手です。

満室請負人(R)のアパート経営指南 I.物件を手に入れる前に-18, 2016/5/8

4.服装

場所に合った服装をユニフォーム化しておくとあれこれ考えずに済みます。私がそれぞれの行動で決めている服装をを記載しますので参考にしてください。

不動産業者やオーナーさんと接する時:スーツ+ネクタイ。ダーク系で靴は黒

現場で工事関係者と接する時:作業服上・下+ヘルメット+ネクタイ。作業服には名前を入れます。

私服:ジーンズ

ポスティング(各戸チラシ配り)とエリアマーケッティング:ジャージなどの動きやすい服装+運動靴。地域に広くチラシを撒く時の服装です。


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